Какую силу имеет предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

В статье мы разъясним нюансы, которые имеет предварительный договор купли-продажи недвижимости, и зачем подписывается этот документ. Норм, которые обязывают подписать предварительное соглашение, Гражданский кодекс не содержит.

Однако мы советуем заключить договор о намерениях, чтобы ваш контрагент не смог отказаться от выполнения обязательств. Аванс – это доказательство, что стороны действительно решили оформить сделку.

Важно правильно составить договор о намерениях, предусмотреть основные условия будущей сделки. Когда стороны забывают о предписаниях ГК РФ, появляется риск, что сорвется основная сделка.

предварительной договоренности

Стороны обговаривают условия сделки. Из содержания соглашения должно следовать, какие установлены условия для подписания основного договора. соглашения зависит от предмета договоренности. Свои нюансы имеет заключение соглашения о покупке недвижимости.

7 важных сведений соглашения о намерениях:

1. Где и когда подписан договор.
2. Данные паспортов и сведения о прописке продавца и покупателя.
3. Площадь и адрес квартиры.
4. Документы на право владения имуществом.
5. Стоимость недвижимости.
6. Размер предварительной оплаты.
7. Обязанности продавца и покупателя.

Соглашение можно дополнить другими пунктами, отражающими интересы сторон.

Совет. Не устанавливайте предоплату в большом размере. Если ваш контрагент откажется от сделки, вы не сможете его обязать.

Верховный суд прояснил ситуацию. Если покупатель уплачивает существенную сумму, это уже не предварительный договор, а основной. Какая сумма является существенной, а какая нет, судья определяет в каждом случае индивидуально.

Приведем пример. Петрова нашла покупательницу на свою квартиру. Стороны составили предварительное соглашение. Указали, что покупатель вносит один миллион за продаваемую квартиру в качестве задатка.

Ответ. Если суд посчитает сумму в размере один миллион существенной, то соглашение не будет считаться предварительным. Петрова не сможет защитить свои интересы.

Тонкости составления соглашения

По российским законам предварительная договоренность заканчивается, когда стороны ставят подписи под основным договором.

Совет. Подробно пропишите штрафные санкции. Заставьте вашего контрагента задуматься, стоит ли нарушать обязательства. Условие соответствует ГК РФ.

5 советов о составлении предварительной договоренности:

1. Прописать пени за отказ от договора по закону Российской Федерации.
2. Указать технические характеристики квартиры.
3. Сделать ссылку на документы, подтверждающие законность оснований владения жильем.
4. Обязать продавца отказаться от рекламы помещения и поиска новых покупателей.
5. Указать, какой суд будет рассматривать споры.

Нужно ли регистрировать документ? Нет, в законе отсутствуют указания о необходимости регистрации договоренности.

Зачем нужна предоплата?

Предоплата подтверждает серьезность намерений обеих сторон. Цель предоплаты одна, а последствия разные:

• Продавец возвращает аванс, если сделка не состоялась. Покупатель забирает свои деньги и не несет материальной ответственности, если не выполнил принятые обязательства. Исключение составляют случаи, когда стороны обговорили иные условия.
• С задатком все обстоит иначе. Если покупатель отказывается вносить вторую часть суммы, внесенные средства продавец забирает. Если продавец разрывает договоренность, то возвращает покупателю двойную сумму. Полагаем, что задаток является весомым стимулом для заключения основной договоренности. Задаток – это инструмент, который позволяет сторонам контролировать друг друга.

Приведем пример. Петрова Лидия Валерьевна и Смирнова Ольга Николаевна договорились о сделке. Петрова покупает квартиру у Смирновой. Стороны для закрепления устной договоренности подписали предварительное соглашение. Регистрация документа согласно закону не требуется.

По условиям соглашения покупатель передает продавцу задаток в размере сто пятьдесят тысяч рублей. Если Петрова по каким-то причинам откажется от покупки, сто пятьдесят тысяч рублей так и останутся у Смирновой. Если Смирнова передумает продавать квартиру, ей придется выплатить Петровой триста тысяч рублей. Поэтому задаток является весомым аргументом для заключения сделки, не так ли?

Сделка, связанная с покупкой жилой недвижимости считается заключенной только с момента регистрации. Специалисты Росреестра ведут регистрационный учет. Условие о задатке мы рекомендуем внести именно в предварительную договоренность. Этот документ регистрировать не нужно. Поэтому договоренность о задатке будет иметь юридическую силу.

Задаток более выгоден для покупателя. Риск возврата двойной суммы стимулирует продавца выполнить свои обязанности и заключить основную сделку.

Можно ли продлить срок действия договора о намерениях?

Время идет, и обстоятельства, из которых исходили стороны, могут измениться. Встает вопрос о том, как заключить сделку на иных условиях. Если покупатель и продавец согласны на новые условия, можно заключить новый договор, или подписать дополнительное соглашение о продлении старого соглашения.

Расторжение договора происходит в судебном порядке.

На практике возникает множество вопросов, связанных с подписания договоренности о намерениях. Основные моменты осветил Верховный суд.

6 важных фактов о предварительном договоре:

1. Документ не может устанавливать для сторон других обязательств, кроме обязанности заключить сделку.
2. Стороны могут обговорить условие о неустойке в документе.
3. Договор не будет относиться к предварительным, если содержит условие об оплате сделки.
4. Покупатель, который внес предоплату вправе требовать выделения своей доли в объекте на стадии строительства.
5. Договоренность о намерениях регистрировать не нужно. Случаи, когда нужно регистрировать основной договор, исключением не являются.
6. Недостоверная информация о площади квартиры, указанная в документе, не дат основания признать договоренность ничтожной.

Разногласия между сторонами разрешает суд. Мы привели несколько судебных решений из практики.

Покупатель вернул свои деньги

Защитил истца Санкт-Петербургский городской суд. Решение принято в апелляции (дело № 2-9506/2016).

Суть дела. Стороны заключили договоренность об основной сделке. Покупатель выплатил аванс в размере двести тысяч рублей. Продавец передумал. Продал имущество другому человеку. Покупатель отстаивал свои права через суд.

Суд обязал ответчика вернуть истцу аванс и компенсировать расходы по оплате пошлины.

Застройщик отдал дольщику задаток в двойном размере

Краснодарский краевой суд решил, что виновата строительная компания. Решение вынесла апелляция (дело № 33-32557/2016).

Суть спора. Гражданин заключил со строительной компанией предварительный договор купли-продажи недвижимости. Но застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию. Обманутый дольщик обратился в суд и потребовал вернуть задаток, внесенный по договору в двойном размере.

Вердикт суда:

• Стороны не дали четкого определения, что сумма, вносимая покупателем, является именно задатком.
• Поскольку возникли сомнения, является сумма авансом или задатком, деньги считаются авансом. Статья 380 Гражданского кодекса установила, что в случае сомнения в предназначении платежа, сумму нужно считать авансом.
• Учитывая изложенное, ответчик должен вернуть истцу сумму аванса, внесенную по договору.

Агентство вернуло покупателю предоплату с процентами.

Справедливость восстановил Московский городской суд

Суть спора. Покупательница заключила с организацией предварительный договор. По условиям документа организация должна продать покупательнице квартиру. Продавец условия сделки нарушил: апартаменты не продал, деньги покупателю не вернул. Покупательница потребовала через суд возврата средств, а также процентов за пользование ее деньгами.

Суд встал на сторону истца. Сделка не состоялась по вине ответчика. Ответчик должен вернуть истцу внесенные средства, а также выплатить проценты за пользование чужими деньгами.

В каких случаях имеет смысл отказаться от заключения предварительного соглашения?

Если вы являетесь участником долевого строительства, мы рекомендуем отказаться от подписания договора о намерениях. Договор об участии в долевом строительстве в большей степени защищает интересы дольщика.

Он попадает под сферу действия Закона «Об участии в долевом строительстве», получает юридическую силу после регистрации в Минюсте. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не в полной мере защищает интересы участников долевого строительства.

Пример заполнения договора о намерениях

Дата и место подписания договоренности

Образец: г. Москва, 25 января 2016 года.

Сведения из паспорта и регистрация сторон

Пример: Виноградов Григорий Васильевич, паспорт серия 26 23 номер 567894, выдан ОВД «Преображенское» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Полбина, д. 70, кв.

25, именуемый в дальнейшем «Продавец» и Моряков Николай Владиславович паспорт серия 26 21 номер 562478, выдан ОВД «Сокольники» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Краснохолмская, д. 45, кв.

15, именуемый в дальнейшем «Покупатель» подписали договор на следующих условиях».

Предмет договоренности

Образец: «Предметом настоящего соглашения является заключение соглашения купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Волгина, д. 58, кв. 25, площадью 55 (Пятьдесят пять) квадратных метров. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности. Законность права владения подтверждает свидетельство о праве собственности».

Документы, которые подтверждают, что продаваемый объект действительно принадлежит Продавцу

Пример: «Право владения Продавца подтверждается свидетельством о праве на наследство № 78 АБ 45 06, выданным 23 апреля 2014 г. нотариусом города Москвы и свидетельством о праве собственности 43-АБ 223458, выданным УФРС г. Москвы 25 июня 2014 года».

Цена сделки

Пример: «Стоимость квартиры составляет 6 750 000 (Шесть миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей».

Условие о предварительной оплате

Пример: «Во исполнение настоящей договоренности соглашение Покупатель вносит 150 000 (Сто пятьдесят) тысяч рублей».

Обязанности сторон

Пример: «После подписания договора о намерениях Продавец перестает предлагать свое имущество третьим лицам. Покупатель не имеет права отказаться от покупки квартиры. Если Покупатель отказывается от сделки, аванс остается у Продавца».

Подписи сторон

Заключение

Так нужно ли подписывать предварительное соглашение? Практика показывает, что нужно. Документ помогает защитить интересы обеих сторон. Если документа нет, вы ничего не сделаете, если контрагент откажется от сделки. Поэтому советуем для собственного спокойствия подписать предварительный договор с учетом требований закона.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1215794515639274327/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

/ Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

• фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
• наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
• реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры — Образец 2020 года

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Зачем заключается?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

• отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
• покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
• если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон.

Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

• задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
• аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Бланк и образец предварительного договора с задатком

предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицами (бланк). doc

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка.

Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку.

На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке.

Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

• в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
• ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
• расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
• обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли продажи квартиры — Ваше право

Поиски подходящего жилья, которое удовлетворяло бы нашим критериям, зачастую становятся весьма трудоёмким процессом, отнимающим большое количество времени. Однако даже после того, когда жилье мечты уже найдено, его немедленная покупка не всегда представляется возможной — у продавца либо у покупателя могут иметь место различные препятствующие обстоятельства.

В большинстве своём такие обстоятельства обусловлены задержками, связанными с одобрением ипотеки, с отсутствием документов, необходимых для сделки. В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о способе, позволяющим официально зафиксировать договоренности, к которым пришли продавец и покупатель.

Предварительным договором купли-продажи (ПДКП) называется документ, в котором отражены намерения сторон провести сделку в будущем.

В документе отражены условия будущей сделки, такие, как цена, сроки, иные обязательства сторон по отношению друг к другу.

Кроме того, в договоре указана ответственность сторон на тот случай, если взаимные обязательства не будут выполнены.

Документ не подлежит регистрации в органах государственного учёта, однако любая из сторон в судебном порядке может потребовать компенсацию за невыполнение обязательств.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не дает возможности сторонам отказаться от сделки просто потому, что у продавца нашёлся другой покупатель, готовый заплатить больше, или наоборот, потому, что покупатель успел заинтересоваться другим предложением.

Но этот документ имеет силу только до того, как подписан основной договор купли-продажи или до того, пока обязательства по нему окажутся невыполненными.

То есть, это просто соглашение о намерениях и сам по себе документ не может являться основанием для оплаты или передачи недвижимого имущества.

ПДКП должен соответствовать нормам, отраженным в ст. 429 ГК РФ, в противном случае этот договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.

Несмотря на то, что ПДКП не нужно регистрировать, будет лучше заверить документ нотариально – нотариус заодно проверит соответствие текста законодательным нормам.

Каким бывает предварительный договор

Существует несколько разновидностей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества это:

• Предварительный договор между Застройщиком и Соинвестором;
• Предварительный договор по ипотечной программе;
• Предварительный договор с внесением аванса.

Предварительный договор с Застройщиком

Существует Федеральный Закон о долевом строительстве, в котором прописано, что застройщик должен привлекать деньги дольщика исключительно в рамках ДДУ (договор долевого участия). Закон обеспечивает защиту дольщиков от неправомерных действий застройщиков и от иных рисков, не связанных с деятельностью застройщика.

Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками.

Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.

Покупателям (соинвесторам строительства) предлагается заключение предварительного договора купли-продажи жилья, которое находится на этапе возведения.

Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности.

Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство.

Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства.

Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.

Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП

Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю.

В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли).

Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.

Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре(в отличие от ДДУ) и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец.

В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.

Предварительный договор по ипотечной программе

Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке.

Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема — банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком.

Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.

Предварительный договор нужен, если речь идет о сделке с квартирой, которая уже готова и на данный момент находится в чьей-то собственности. Банк интересует следующее:

• Документальное подтверждение согласия собственника продать недвижимость;
• Договорная стоимость сделки;
• Сроки проведения сделки;
• Порядок расчетов по сделке и порядок передачи собственности.

Предварительный договор с внесением аванса

Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств.

Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного.

В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.

Если для продавца скорость проведения сделки не является критичным параметром, он, например, может подождать, пока покупатель соберет нужную сумму. Аванс, в данном случае, позволит возместить убытки, если покупатель не сможет обеспечить выполнения обязательств со своей стороны. Покупатель же может не переживать о том, что «уйдет» хорошее жилье, и спокойно собирать деньги.

Основные пункты предварительного договора

Прежде всего, в документе указывается информация об участниках сделки. Обязательно указываются имена всех, кто в данный момент обладает имущественными правами на объект недвижимости.

Каждый из них не имеет права продать вам жилплощадь поодиночке, только с письменным и нотариально заверенным разрешением и доверенностью от остальных.

Если будут внесены не все, кто каким-то образом может претендовать на жилье, то вполне может произойти следующее: нового владельца через суд обяжут компенсировать претенденту утраченную выгоду. В свою очередь, покупатель также вносит имена всех будущих владельцев (себя супругу, например);

Прописывается дата сделки. Участники сделки совместно обсуждают и определяют время, необходимое на разрешение всех вопросов и подготовку требуемых бумаг. Установленный срок полагается отобразить как в виде цифр, так и прописью, дабы исключить возможное ошибочное понимание;

Для продавца убедительным доказательством того, что клиент действительно намерен приобрести именно эту жилплощадь по истечении указанного времени, является денежный залог.

Как только он принят, продавец больше не показывает объект недвижимости для продажи. О размере аванса задействованные лица договариваются сами.

Принято оставлять задаток в размере не более 10% от договорной стоимости жилья.

Соответственно, необходимо уточнить, как поступать с этими деньгами при невыполнении договорных обязательств, например, если вдруг покупатель найдёт другую квартиру, более подходящую ему по цене или расположению.

Чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного, например, с отказом более выгодному покупателю, продавец может оставить полученные средства у себя, в качестве неустойки за невыполнение покупателем его обязательств.

Если вы не согласны с такой политикой, тогда следует подробно обговорить все условия произведения оплаты, а также возможность возврата в случае, если вы намерены продолжить поиски. Со своей стороны покупатель должен видеть в договоре пункт о том, как возместит ущерб продавец, если откажется выполнять условия договора.

Ещё один важный момент. Владелец (или каждый из владельцев) в письменном виде должен предоставить расписку о получении средств, в которой будет указываться сумма и срок получения.

• Участники должны чётко определить цену сделки, после подписания предварительного и основного договора цена остается неизменной. Иные пункты договора могут указывать на то, что цена может измениться (например, если покупатель найдет деньги лишь через год или будут иметь место иные обстоятельства);
• Устанавливается порядок, согласно которому будет происходить оплата. При проведении безналичного расчёта, указываются реквизиты всех банковских счетов, которые будут задействованы в проведении данной операции;
• Прописывается ответственность за нарушение договорных обязательств. Необходимо оговорить и письменно зафиксировать все условия;

Отдельный пункт определяет обязанности продавца касательно выполнения дополнительных мероприятий. Например, если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно проследите за тем, чтобы из квартиры выписались все ранее прописанные в ней жильцы.

Источник: https://sportkbrn.ru/lgoty/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Почему предварительный договор опасен для продавца недвижимости? Показываю на примере

Продавец остался и без квартиры, и без денег. При этом он сам через суд заставил покупателя купить у него квартиру, ссылаясь на предварительный договор.

Самое интересное, что продавец и к юристу сходил. Юрист ему растолковал содержание статьи 429 Гражданского кодекса, толкование продавцу понравилось.

А возможные последствия? Да, ну. Зачем их просчитывать?
Судебную практику анализировать? Вот еще, заняться больше разве не чем?

Расскажу с самого начала

Продавец (так и буду именовать этого человека в данном материале) решил перебраться из своей квартиры в новостройку.

Квартира была неплохая, можно даже сказать хорошая — не очень старый дом, качественный ремонт…

Но хотелось большего.

Срок сдачи нового дома приближался и решил продавец протестировать продажу существующей квартиры. Выставил объявление, указав довольно смелую цену, — выше рыночной.

Продавец объяснил покупателю, что в настоящий момент продать квартиру еще не готов, но если покупатель подождёт два месяца, то сделка состоится.

Покупатель был готов подождать.

Чтобы зафиксировать условия будущей сделки, стороны оформили предварительный договор.

Что-то пошло не так

Примерно через месяц покупатель явился к продавцу с виноватым видом и объяснил, что его жизненная ситуация резко изменилась и он не сможет купить квартиру — денег теперь у него на это нет.

Продавца объяснения не устроили, и он пошёл к юристу. Итог этого визита я описал в начале своего материала — юрист сообщил клиенту, что в сложившейся ситуации он имеет право предъявить к покупателю судебный иск о понуждении заключить договор, со ссылкой на пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса.

И продавец воспользовался этим свои правом. Он сам насильно и через суд вручил квартиру покупателю.

Понимаете? Сам!

Судебные процессы

Продавец не мог проиграть этот судебный процесс. И он его выиграл.

Покупатель не отрицал наличие у себя обязанностей по договору, но пытался убедить истца отказаться от иска по причине того, что исполнить обязательство все равно не сможет — у него нет ни денег, ни имущества, которое можно было продать для получения необходимых денежных средств.

Это продавца не насторожило.

Во исполнение решения суда было возбуждено исполнительное производство.

Обратите внимание, что в решении суда значилось, что ответчик должен заключить основной договор. Покупатель исполнил эту свою обязанность.

Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным в момент государственной регистрации. Обязанности сторон по такому договору возникают после такой регистрации.

После регистрации покупатель обязанность по оплате не исполнил. Но! Собственником квартиры он стал.

Чтобы взыскать с покупателя деньги, продавцу пришлось подать еще один иск.

А покупатель… Он продал квартиру между этими двумя процессами.

Имел право. Квартира находилась в его собственности.

Уголовное дело

После убедительной победы во втором процессе и, не имея возможности взыскать хоть что-то с покупателя, продавец обратился в правоохранительные органы.

Только вот состава преступления в действиях покупателя обнаружено не было.

Ну, а в чем преступление? Он же пришел к продавцу и сказал, что денег нет. Потом в суде сказал — денег нет. Он несколько раз предупреждал продавца, что если сделка состоится, то обязанность по оплате выполнена не будет.

Продавец не слушал и настаивал на сделке. Где обман?

Вместо вывода

Если откровенно, то мне кажется, что схема была спланирована покупателем заранее. Он не зря откликнулся именно на объявление с завышенной ценой — обычная игра на человеческой жадности.

Вместе с тем, в сложившейся ситуации действительно сложно возбудить дело о мошенничестве — внешне покупатель неоднократно предупреждал продавца, не требовал от него заключения договора, предлагал остаться «при своих».

Очень надеюсь, что этот материал убережет продавцов недвижимости от подобных ошибок. Юридически ситуацию можно было просчитать, но с юристом продавцу не повезло.

Бывает.

Все использованные в статье изображения распространяются по свободной лицензии.

Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была полезна.

Канал «О праве по-русски» ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть на своем экране серьезные юридические тексты, написанные простым языком

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b7bbb45c835e000aa040d6a/5dc26c0fd7859b00b17a7126