Корректировка При Оценке Рыночной Стоимости Земли На Коммуникации Земельного Участка

Содержание

Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах

Корректировка При Оценке Рыночной Стоимости Земли На Коммуникации Земельного Участка

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25 Коммуникации как фактор влияния на стоимость земельного участка Сергей Панковец (Москва) отмечает значительное влияние наличия или отсутствия коммуникаций на рыночную стоимость участков региона для целей оспаривания кадастровой стоимости.

«Проще говоря, в сравнительном подходе производится корректировка на возможность подключения тех или иных центральных коммуникаций, а не на их наличие», — уточняет эксперт.

Влияние ВРИ на стоимость земельного участка Мнения экспертов схожи в вопросе об учете вида разрешенного использования при оценке земельного участка.

ИЖС и многоэтажная комплексная застройка Вопрос определения стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажной комплексной застройкой также не вызвал разногласий: Сергей Лазуткин также подтвердил отличия в стоимости указанных ВРИ участков, а также отметил, что это подтверждают и реалии рынка.

ИЖС и садовые товарищества В вопросе сравнения ИЖС и садового товарищества мнения не столь однозначны. Эксперт Сергей Панковец отмечает влияние категории на определение стоимости и в данном случае, однако не исключает и индивидуального подхода.

Предоставление гражданам земельных участков

Корректировка на местоположение Корректированная цена, руб./м 2 6. Корректировка на размер объекта Корректированная цена, руб./м 2 7.

Корректировка на характер использования Корректированная цена, руб./м 2 8.

Корректировка на наличие коммуникаций Корректированная цена, руб./м 2 Взвешенная стоимость, руб./м 2 Взвешенная стоимость всего участка, руб. Описание принятых корректировок Корректировка на уторговывание 2.

Корректировка на дату продажи Дата продажи/предложения по всем объектам аналогам совпадает с датой оценки.

Корректировка не проводилась.

3. Корректировка на условия продажи Условия продажи/предложения объектов аналогов и объекта оценки — рыночные.

Корректировка не проводилась.

4. Корректировка на право собственности на земельный участок На все объекты аналоги, так же, как и на объект оценки оформлены права собственности, поэтому корректировка не проводилась.

Корректировка на площадь земельного участка

Главными факторами, являющимися обоснованием и основой корректировок при оценке земельного участка, можно считать следующие поправки: Расположение участка также влияет на его стоимость.

Сюда относится близость других населённых пунктов и их специфика, природные географические объекты, влияющие на коммуникации, климат, экологию территории и транспортную доступность.

+7(800)301-32-87 (звонок бесплатный по России) ОС = 0,003П3 — 0,640П2 + 33,69П + 333,9; где: ОС – относительная рыночная стоимость; П – общая, Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле: К – корректировка на общую площадь; ОСоц – относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки; ОСан – относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.

Корректировка на площадь. Данная поправка призвана учесть тот факт, что объект недвижимости меньшей площади имеет удельную стоимость выше, чем объект большей площади.

Корректировка произведена по следующей формуле: Источник: Модель влияния размера объекта недвижимости на его рыночную стоимость, автор Власов А.Д.-это информация 2005 года, 10 лет назад.не все эксперты это принимают это, ссылаясь на устаревшую дату. Нет ничего нового по методикам, посвежее. Корректировка на площадь зависит от временного периода?

По-моему нет. Это же не скидка на торг. Отправляла отчеты на экспертизу. Именно к этой корректировке вопросов вообще никогда не было.

Ну вот я так же считаю, что не зависит от даты оценки.

в судах тоже не было вопросов, где я присутствовала, а вот у эксперта возник он)) пришло такое замечание, поэтому решила написать этот вопрос-может что то есть, а я не в курсе.

Объекты-аналоги для расчета стоимости Земельного участка

Корректировки по первой группе элементов сравнения Корректировки по первой группе элементов сравнения устанавливаются в абсолютной величине или в долях от исходной стоимости (цены) за объекты-аналоги.

Необходимо отметить, что корректировки проводились только по элементам, различающимся у рассматриваемого объекта и объектов-аналогов.

Корректировка на вид объекта. Отобранные объекты-аналоги и объекты оценки, представляют собой земельные участки, следовательно, нет необходимости вносить корректировку на вид объекта.

Оцениваемый земельный участок и выбранные для него объекты-аналоги имеют разные площади.

Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее: · поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза; · при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%); · в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%.

[3] Формула расчета корректировки на площадь земельного участка выглядит следующим образом: Sоо- площадь объекта оценки, кв. м.; Sоа- площадь объекта-аналога, кв.

м.; 2,25 – среднее значение диапазона различия площадей земельных участков. Корректировка для объектов-аналогов на площадь выглядит следующим образом: Корректировка не применяется, поскольку площадь аналогов и объекта оценки – сопоставима.

Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, приведен в Таблицах ниже.

Весовые доли: Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается.

Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле: , где: Q – общее количество корректировок; q – количество корректировок аналога; Таблица 6 Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов.

Issn 1996-3955 иф ринц 0, 618

Объем передаваемых прав на земельный участок.

2. Корректировка на финансовые условия. 3. Корректировка на условия продажи.

6. Корректировка на местоположение.

Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода: — наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); — соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные кооперативы, коттеджные поселки). Земельные участки аналогов должны иметь сопоставимый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий: — определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок методом сравнения продаж; — расчёт стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; Информация по аналогам получена из газеты открытых источников информации и их телефонного обзвона.

Корректировка на месторасположение земельного участка

Для определения использованы объекты, отличающиеся только одним параметром – месторасположением (площади объектов незначительно отличаются, что позволяет использовать данные аналоги).

Расчёт корректировки производится по формуле Со/Са-1, где Со – стоимость 1 кв. м квартиры, аналогичной по расположению с объектом оценки, Са – стоимость 1 кв.

м квартиры, аналогичной по расположению с объектом-аналогом.

Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1.

Со=1250000/32,2=38820 Объект №2.

Са=1450000/35,1=41311. Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -6,03% Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1.

Со=1200000/29,7=40404 Объект №2. Са=1500000/32,9=45593. Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -11,38% Объект №1.

Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2.

Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1.

Со=1568000/38,5=40727 Объект №2. Са=1600000/38,5=43243. Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -5,82%. Среднее значение корректировки: — 7,74 %.

где Ks — коэффициент корректировки, Ln — функция натурального логарифма по основанию е. Корректировка на категорию земель.Объекты-аналоги, как и объект оценки, относятся к категории земель населенных пунктов.

Корректировка не требуется (допущение обосновано в Разделе 5). Вес объектов аналогов. Для окончательного расчета стоимости объектов оценки были рассчитаны веса каждого аналога.

Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид: (Q-gi)/Q где D — удельный вес, %; Q – суммарное количество внесенных корректировок; gi – количество корректировок по данному аналогу;n — количество аналогов.

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — часть 3 из 4

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 4.1. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования. Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость. 1. Строительство нового объекта. 2. Проведение ремонта или реконструкции.

3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас. Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны.

Снос улучшений: Оцениваемый жилой дом недавно построен по современному проекту и сейчас его снос нецелесообразен. 4.2.

ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ Для целей настоящей оценки Оценщик решил использовать сравнительный и затратный подходы (метод сравнительного анализа продаж и метод сравнительной единицы).

При определении рыночной стоимости оцениваемого дома с земельным участком Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных домов с участками, которые на дату оценки были представлены в московских агентствах недвижимости.

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м. (для дома) и 1 ар для земельного участка, поскольку эти единицы являются общепринятыми единицами сравнения на рынке загородных домов и земельных участков для ИЖС. Сначала оценивается участок земли как незастроенный.

Для проведения оценки земельного участка методом сравнительного анализа продаж Оценщиком были выбраны следующие аналоги: Таблица 6. Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание [7].

Новости Рекомендации по работе с аналогами в отчетах об оценке, выполненных в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

В таком случае в отчете можно указать, что площадь объектов-аналогов находится в таком-то диапазоне, что относится к одному сегменту рынка.

Замечание 5. Корректировка на площадь на основании таких-то публикаций Власова А.Д. – не соответствует назначение, устаревшее исследование. Рекомендации по усилению отчета об оценке – возможны следующие варианты решения: 5.2.

Воспользоваться другими источниками для внесения корректировки на площадь. 5.3. Сделать самостоятельные расчеты, построив собственную зависимость.

5.4. Обосновать корректировку на площадь экспертным методом с учетом требований ФСО.

Источник: http://razvodved.ru/korrektirovka-na-kommunikacii-zemelnogo-uchastka-v-procentah-72254/

Корректировка При Оценке Рыночной Стоимости Земли На Коммуникации Земельного Участка

Исследование рынков земельных участков земель поселений (исключая вновь образованные территории новой черты поселений ***) показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от наличия/отсутствия инженерных коммуникаций для различных населенных пунктов находится в пределах незначительной вариации и вполне устойчива во времени действия. Вероятно, это объясняется планомерностью развития систем коммуникаций совместно с генеральными планами развития территорий.

* — обеспеченность участка определенным видом коммуникаций означает, что эти коммуникации подведены к границе участка, подключение к центральным сетям не потребует от собственника участка дополнительных затрат или эти коммуникации оплачены собственником.

Корректировка на коммуникации при оценки земли

2. Также нет возможности на участок подвести электроэнергию в связи с отсутствием ячеек 6кВ на ближайшей подстанцие (есть офиц. документ на этот счет). Электроснабжение нежилых помещений на оцениваемом земельном участке выполнено на основании устной договоренности от существующей сети 0,4кВ от соседнего участка.

Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Неотъемлемым условием применения данного метода является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный.

Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах

Таблица — Расчет корректировки на масштаб земельного участка – усредненные значения по 11 городам Поскольку в анализируемых значениях 11 городов России отсутствует Тульская область, в которой находится объект оценки, оценщик решил проанализировать численность населения данных городов.

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.

: Льготы Детям Войны В С Петербурге

Корректировка на имущественные права. Оценке подлежит право собственности. Объекты-аналоги, представленные на продажу, также находятся в собственности. По данному элементу сравнения корректировки не требуются.

Корректировка земельного участка на коммуникации

«Все-таки в этом случае основополагающий фактор – это стоимость земельного участка. Если инфраструктура по себестоимости обходится от 30 до 60 тыс. рублей на сотку, то земля может стоить от 10 до 300 тыс.

рублей за сотку, поэтому процентное соотношение нельзя указать корректно, это зависит именно от местоположения участка. Например, на берегу Шарташа земля стоит 500 тыс. рублей за сотку, а у меня в поселке – 45 тыс. рублей за сотку, при этом стоимость сетей примерно одинаковая.

Соответственно, процентное соотношение отличается в разы», – объяснил свою позицию Николай Зеленин.

Для решения кадастровых вопросов и установления кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной стоимости земельные участки рассматривают как свободные. По этой причине при оценке не учитывают проложенные инженерные сети, коммуникации и другие инфраструктурные усовершенствования. Рассматривают только саму возможность подключения к ним.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов, за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене.

Определение рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске

Для оценки данного земельного участка сравнительным подходом необходимо подобрать, объекты аналоги, которые наиболее близко соответствуют оцениваемому земельному участку. Для подбора аналогов использовался сайт http://realty.ngs.ru . Характеристики объекта оценки и его аналогов приведены в таблице 3.1.

: Какого Числа Переводят Деньги С Биржи Труда В Сатке

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценнообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Корректировка рыночной стоимости земельного участка на уторговывание

Грязь 12 300 29 Все коммуникации 86,0 Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387 Источник: ж-л «Недвижимость и цены», расчеты оценщика На основании вышеприведенной выборки построен график изменения удельной стоимости земельных участков и сделан корреляционно – регрессионный анализ.

Изменение стоимостей ЗУ от расстояния, в км от МКАД Источник: расчеты оценщика На основании установленной корреляционно – регрессионной связи рассчитана ориентировочная стоимость земельного участка, расположенного на расстоянии 13 км от МКАД: 381,1 – 9,6046 * 13 = 256,24 долл./кв.м.

Разрабатывая данный справочник, мы ориентировались на специалистов-практиков, решающих задачи оценки в условиях острого временного дефицита и не всегда имеющих возможность оценить те или иные тенденции и особенности регионального рынка.

Название справочника: «Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков Московской области (Часть 2) 2014»
Количество страниц: 51
Язык справочника: русский
Формат файла: PDF
Объем файла: ≈0.8 MB
Дата выпуска: 07.10.2014 г. ДЕМО версия для ознакомления доступна ЗДЕСЬ

Стоимость справочника: 3 900 рублей.

Цена по акции: 990 руб.

Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков

Источник: https://lawcapital.ru/razvod-pri-beremennosti/korrektirovka-pri-otsenke-rynochnoj-stoimosti-zemli-na-kommunikatsii-zemelnogo-uchastka

Корректировка на ври земельного участка

Корректировка При Оценке Рыночной Стоимости Земли На Коммуникации Земельного Участка

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст.

1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс.

Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков.

Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению.

Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».

Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

Читайте так же: С выходными днями суббота и воскресенье

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.

3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример.

При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта.

При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/timofeev/1207331/

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Корректировка При Оценке Рыночной Стоимости Земли На Коммуникации Земельного Участка

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.

66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
Доходный – основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
Затратный – определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
определяются продажные цены участков-аналогов;
цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

рассчитывается земельная рента;
определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnoj-stoimosti.html

Нет комментариев