Купить Муниципальную Квартиру

Что такое договор социального найма

Массовая раздача бесплатной жилплощади осталась частью советского прошлого, однако и сейчас у некоторых россиян есть шанс получить квадратные метры от государства. Для этого существует схема социального найма – льготной аренды для малообеспеченных граждан. Кто имеет право на муниципальное жильё и как его получить?

После перестройки благодаря приватизации и активному строительству большая часть жилья перешла в категорию частной собственности. Однако на балансе государства остается определенное количество муниципальных квадратных метров. Именно такая недвижимость передаются гражданам по договору социального найма.

Соглашение о соцнайме сегодня заключается во всех случаях, когда городской жилищный фонд выделяет человеку площадь для постоянного проживания. Этот договор считается бессрочным и безвозмездным: наниматель может жить в квартире, сколько пожелает, и обязан оплачивать только коммунальные услуги.

Наиболее распространенная ситуация для соцнайма – это улучшение жилищных условий льготников и очередников. В данном случае недвижимость для безвозмездного пользования предоставляется достаточно узкой категории граждан по норме 18 кв. м площади на человека.

Кроме того, оформление договора социального найма становится обязательным этапом приватизации недвижимости для россиян, которые получили свои квартиры еще в советские времена.

Спокойно жить в муниципальной квартире можно и по старому ордеру, однако для того, чтобы перевести квадратные метры в собственность, прописать нового члена семьи или оформить жилищную субсидию, нужен документ о соцнайме.

Кто имеет право на соцнайм жилья

Главное условие для получение соцнайма – отсутствие крыши над головой.

У претендента на бесплатное жильё от государства не может быть в собственности другой недвижимости, либо её площадь должна быть меньше нормативов, установленных местными властями.

Естественно, речь не идет о гражданах, у которых уже есть старый ордер на квартиру – для них заключение договора соцнайма является лишь техническим вопросом переоформления документов.

Сегодня россияне по договору соцнайма могут претендовать на муниципальное и федеральное жильё.

Недвижимость из федерального фонда распределяется между очередниками: это люди, которые официально признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Помимо малоимущих в очередь включаются:

• Жители муниципальных квартир в домах под снос
• Жители муниципальных квартир в домах, которые переводятся в коммерческий фонд
• Люди, которые хотят получить муниципальную квартиру меньшей площади
• Инвалиды 1 и 2 группы
• Ветераны Великой Отечественной войны
• Ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС
• Люди, потерявшие жильё из-за катастроф и стихийных бедствий
• Военнослужащие и силовики, пострадавшие при исполнении служебных обязанностей

При этом среди всех категорий нуждающихся выделяются те, кому государство обязано предоставить жиль вне очереди. Первыми на муниципальную недвижимость вправе претендовать дети-сироты, жители аварийных домов и люди с тяжелыми хроническими заболеваниями, а также россияне, которые отслужили в армии или вернулись из мест лишения свободы.

Как оформить договор соцнайма

Для заключения договора социального найма гражданину нужно обратиться в отдел по управлению недвижимостью местной администрации. Это может быть жилищный отдел окружного Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда, многофункциональный центр оказания госуслуг или другой орган в зависимости от населенного пункта.

Чиновники обязаны бесплатно рассмотреть заявление на соцнайм, проверить соответствие документов всем требованиям и в течение 30 дней поставить человека на очередь.

Однако быстрое прохождение первого формального этапа отнюдь не гарантирует оперативное получение жилья: свободных площадей практически нет и выдаются они очень медленно.

Для того, чтобы попасть в список претендентов на бесплатную квартиру, нужно предоставить:

• Справку о составе семьи
• Паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи
• Свидетельство о браке или разводе
• Справка из Росреестра об отсутствии жилья в собственности у всех членов семьи
• Справка о признании семьи малоимущей (из отдела соцобеспечения)
• Справка о доходах
• Документы, дающие право на жильё вне очереди (справка об инвалидности, военный билет и пр)

По форме договор социального найма – стандартное соглашение между арендодателем (муниципалитетом) и нанимателем (гражданином). В документе должны быть указаны основные сведения о квартире (адрес, площадь, количество комнат и пр), условие безвозмездной и бессрочной аренды, а также права и обязанности сторон.

Права и обязанности жильцов при социальном найме

Основное отличие социального найма от коммерческого – отсутствие арендной платы. Однако это не значит, что жилец будет полностью освобожден от расходов по содержанию имущества.

Он обязан своевременно оплачивать услуги ЖКХ, а также обеспечивать сохранность помещения: производить уборку и мелкий ремонт. Единственная статья «коммуналки», которая не распространяется на жителей муниципальных квартир, — это взнос на капремонт.

Эти траты ложатся на плечи только собственников квадратных метров.

Кроме того, обычный договор на аренду квартиры заключается на краткий срок (до года) и продлевается по соглашению сторон. Это позволяет собственнику довольно просто избавиться от нежелательного жильца без веских причин.

В случае социального найма соглашение считается бессрочным и добросовестный наниматель может годами спать спокойно. Но жилищный фонд, который принимает решение о предоставлении квартиры, все же вправе указать арендатору на дверь.

Основанием для этого может стать:

• Неоплата коммунальных услуг
• Использование жилья не по назначению (под склад, офис и пр)
• Пересдача квартиры внаем третьим лицам без согласования с муниципалитетом
• Незаконная перепланировка
• Приобретение собственного жилья (покупка квартиры или дома, получение наследства и пр)

При этом жильцы муниципальной недвижимости могут по своему усмотрению прописывать в квартире родственников, делать в помещении косметический ремонт по своему вкусу, а также перевести полученные квадратные метры в собственность, если право на приватизацию не было использовано ими ранее.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://vladimir.gdeetotdom.ru/articles/2036632-2015-05-21-chto-takoe-dogovor-sotsialnogo-najma/

Как продать муниципальную квартиру без приватизации — Про сад и дом

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Как продать муниципальную квартиру без приватизации, если официальным владельцем является государство? Этот вопрос интересует многих граждан нашей страны, которые по каким-либо причинам не сумели воспользоваться своим правом на проведение бесплатной приватизации. Ответ на него читатель найдет в нашей статье.

Какие права на муниципальную квартиру имеют ее жильцы

Муниципальная квартира принадлежит государству. Жильцы такой недвижимости, за редким исключением, имеют право на бесплатную приватизацию. Воспользовавшись им они становятся полноценными хозяевами квартиры. Однако, это возможно не всегда. У некоторых квартиросъемщиков находятся свои причины отказа от приватизации. При этом, они не вправе полноценно пользоваться правами на недвижимость.

Жильцы муниципальной квартиры вправе:

• Проживать на вверенной им жилплощади.
• Регистрировать в помещении других граждан (в некоторых случаях понадобится разрешение муниципалитета).
• Заключать договора с управляющей компанией и поставщиками услуг.

Граждане, проживающие в муниципальном жилье, не могут продать его или подарить официально, т.е. заключение договора купли-продажи и дарственной здесь исключено. Подобные сделки будут считаться недействительными.

Легальные способы продажи муниципального жилья

Самым простым способом продажи муниципального жилья все же является его приватизация. Однако, существует возможность обойти ее стороной. В таком случае, продавцу и покупателю придется проявить терпение, поскольку процесс оформления документов займет длительное время.

Продать муниципальную квартиру, без предварительного проведения приватизации, можно следующими способами:

• Зарегистрировав покупателя в недвижимости до ее продажи. Если покупателем является родственник, проблем с его пропиской не возникнет. Квартиросъемщику достаточно лишь собрать письменные согласия других жильцов квартиры и зарегистрировать гражданина в жилье. Если же человек посторонний, потребуется согласие на прописку, полученное в местной администрации. Это достаточно проблематично, в ряде случаев можно получить отказ. После прописки покупателя в квартире, прежним владельцам достаточно лишь выписаться.
• Обмен муниципальной квартиры на приватизированную. Этот способ широко популярен среди риелторов. Он подразумевает предоставление квартиросъемщику нового жилья, находящегося в частной собственности за счет заключения фиктивной сделки купли-продажи, при этом владелец приватизированной недвижимости прописывается в муниципальном жилье с согласия городской администрации. В дальнейшем продавцу выплачиваются деньги за муниципальное жилье, а на приватизированную оформляется новый договор купли-продажи, и она снова переходит в руки бывшего владельца.

Существует еще один способ продажи муниципальной квартиры, однако он предусматривает проведение приватизации за счет продавца. В таком случае, все расходы ложатся на его плечи. Подобные действия подойдут для продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

Ограничения на сделки с обменом муниципального жилья на частное

Прежде чем приступать к оформлению обмена муниципальной квартиры на частную, жильцы должны ознакомиться с некоторыми ограничениями:

1. Граждане, выписанные из муниципального жилья, должны быть одновременно прописаны в частном.
2. Запрещен обмен квартиры на жилье, площадь которого составляет менее пятнадцати квадратных метров.
3. В новом жилье должно быть прописано ровно столько граждан, сколько выписалось из муниципального.

Отдельно стоит оговорить права несовершеннолетних детей. При оформлении обмена муниципального жилья на частную квартиру и выделения долей детям, в случае ее продажи необходимо предоставление другой жилплощади и получение одобрения от органов опеки.

Какие документы понадобятся для продажи муниципальной квартиры

Для оформления сделки с обменом (продажей) неприватизированного жилья потребуется предоставление:

• Паспортов всех прописанных в квартире жильцов.
• Свидетельств о рождении несовершеннолетних детей.
• Документации на квартиру.
• Выписки из домовой книги (справки о составе семьи).

В некоторых случаях также потребуется предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Риски при продаже муниципальной квартиры без приватизации

Существует огромное количество рисков, связанных с продажей муниципальной квартиры. В случае уличения в заключении фиктивной сделки, действия продавца могут быть приравнены к мошенническим, что понесет за собой вынесение соответствующего наказания.

В большинстве случаев, продавцы неприватизированных квартир становятся жертвами злоумышленников. Поскольку подобные сделки с недвижимостью являются незаконными, т.е. не предусмотрено составление договора задатка или купли-продажи, возможен отказ покупателя от оплаты квартиры.

Во избежании обмана, продавец должен заранее обговорить с покупателем момент передачи денежных средств за квартиру. Следует взять задаток в процессе регистрации покупателя в жилплощади, остаток же получить при выписке.

Оптимальным вариантом было бы обращение к нотариусу, однако поскольку подобные сделки запрещены действующим законодательством, сделать это не представляется возможным.

В заключении повторимся, что неприватизированная квартира документально принадлежит городской администрации. Квартиросъемщики не могут официально продать ее или подарить.

Существуют способы обхода данных ограничений, при этом риск мошеннических действий со стороны покупателя огромен.

Жильцы квартиры могут остаться без вверенной им в пользование жилплощади, не получив за нее оговоренную ранее оплату.

Прочтите также: Продажа неприватизированной квартиры: процедура 2018

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/kak-prodat-munitsipalnuyu-kvartiru-bez-privatizatsii/

Можно ли продать муниципальную квартиру с долгом | Чистые Пруды

В России продажа недвижимости, которая принадлежит государству, без приватизации категорически запрещается.

Часто люди, проживающие в муниципальном жилье, отказываются его приватизировать, накапливают долги по коммунальным платежам, а потом решают заняться срочной продажей.

Для решения таких проблем существуют законные методы продажи государственной неприватизированной квартиры с задолженностью. Но многие продавцы муниципального жилья не знают, что делать, и задают массу вопросов. Давайте рассмотрим одни из них:

• Процесс приватизации вместе с покупателем
• Как продается муниципальная квартира?
• Зачем прописывать покупателя?
• Можно ли обменять такую квартиру?
• Как быстро ее продать?
• Обращаться в агентства при продаже муниципальной квартиры?
• Плюсы и минусы продажи квартиры с долгом

Задаток и приватизация муниципальной квартиры

Хотя буква закона противоречит продаже муниципального жилья, существует масса лазеек, при помощи которых можно провести сделку по купле – продаже вашей квартиры. Некоторые по незнанию, стараются продать не приватизированную квартиру, но законодательство однозначно отрицает такие действия в чистом виде. Мы можем посоветовать самый практичный.

Продавец муниципальной недвижимости может взять у потенциального покупателя задаток. Далее за эти деньги он осуществляет приватизацию и погашает все имеющиеся задолженности.

Такой метод для покупателя может показаться не совсем законный, хотя, по сути, он ничего не теряет, а при форсе – мажорных обстоятельствах даже может вернуть задаток вдвойне. И если квартиру очень хочется купить, и договор о задатке грамотно составлен, то риски значительно снижаются.

В таких ситуациях иногда продавцы снижают стоимость продаваемой недвижимости и с легкостью идут на уступки покупателю. С одной стороны, это весьма выгодно, с другой—требует особого правового внимания.

Порядок действий при продаже муниципальной квартиры

Существуют простые способы продажи государственной квартиры:

• Обратитесь в специальные отделы вашего административного центра с вопросом по вопросу возможности приватизации.
• Дайте объявление о продаже квартиры
• Найдите покупателя, согласного на ваши условия
• Подайте заявление на приватизацию
• Получите задаток от потенциального покупателя
• Дождитесь результата комиссии и подпишите приватизационные документы
• Зарегистрируйтесь как собственник в Росреестре
• Совершите сделку купли – продажи

Учтите, если вы не уверены в покупателе, то процесс сделки может зайти в тупик. Обязательно уточняйте, разрешается ли приватизация именно вашей квартиры. Если дом подходит под снос, является служебным или находится в военном городке, вам обязательно будет отказано в приватизации. Значит, и давать объявление не стоит. Договор о приватизации обязательно заверяется у нотариуса.

Прописка покупателя в муниципальной квартире

Если ваш потенциальный покупатель нормальный человек, и вы ему полностью доверяете, и он готов заплатить за вашу квартиру, существует возможность его прописки в этом жилье. Для этого проделайте следующую работу:

• Узнайте о возможности приватизации вашего жилья
• Оговорите все нюансы с будущим покупателем
• Возьмите согласие на прописку покупателя у властей
• Оформите на покупателя все лицевые счета
• Нотариально заключите договор о передаче всей суммы денег

После этого покупатель может сам приватизировать квартиру, но срочная прописка в ней обязательна. Грамотное переоформление документов, отсутствие нарушения закона и доверительные отношения при такой сделке является гарантом успеха.

Обмен не приватизированной квартиры

Жилищный Кодекс РФ в статье 72-73 разрешает обмен одной не приватизированной квартиры на такую же равноценную. Но существуют определенные обстоятельства, при которых делать это категорически запрещается:

• Жилье относится к аварийным
• Дом подлежит сносу
• В квартире имеется незаконная перепланировка
• Если наниматель является недееспособным

Если вы решаетесь на обмен, прежде всего, определитесь с поиском и выбором равноценной недвижимости. Обратитесь в районную администрацию для получения разрешения на обмен квартирами.

Быстрая продажа квартиры с долгами

Часто встречаются ситуации, когда за не приватизированной квартирой числятся долги по ЖКУ, а эту квартиру нужно срочно продать. Естественно, продать такое жилье с долгами вам никто не позволит. Существуют некоторые лазейки в решении этой проблемы — это перевод долга на потенциального покупателя.

Для этого вам необходимо:

• Найти покупателя на вашу недвижимость и объяснить ему нюансы ситуации
• Заключить с ним договор об оплате долгов и последующей приватизации
• Прописать покупателя в вашей квартире
• Переоформить на него все лицевые счета

После этого вы можете смело брать деньги за стоимость вашей квартиры. Одним из оптимальных решений будет погашения долга в рассрочку. Пишется заявление о предоставлении возможности постепенной оплаты и долги погашаются со временем.

При продаже муниципальной квартиры с долгами старайтесь фиксировать свои действия при помощи документального подтверждения.

Например, прописывайте в документе о задатке условия о том, что вы обязуетесь погасить все долги по ЖКУ и оформить законно сделку после завершения процесса приватизации. При получении денег, обязательно составляйте расписки.

Очень удобен современный способ передачи денег через банковские ячейки. Этим методом пользуются многие при заключении стандартного договора купли – продажи.

Продажа не приватизированной квартиры через агентство

Часто люди не владеют ситуацией по продаже муниципального жилья. Они могут наделать ошибок в таком вопросе и запросто столкнуться с мошенниками. Изначально, по договору социального найма человек заселяется в государственную квартиру.

Через некоторое время гражданин решает продать муниципальную квартиру для улучшения своих условий проживания. Но совершить сделку купли – продажи невозможно, так как сначала придется пройти процедуру приватизации.

Да еще и накопились немалые долги по ЖКУ.

Для того, чтобы сделка прошла с юридической прозрачностью, необходимо обратиться к профессиональным посредникам.

АН обязано официально обратиться в ЖКХ и гарантировать погашение долгов продавца после завершения приватизации. После разрешения коммунальщиков квартира с долгами приватизируется и быстро продается.

Плюсы и минусы продажи муниципальной квартиры

Плюсами при покупке муниципальной недвижимости являются:

• Юридическая чистота (не подлежат арестам банка, залогам и т.д.)
• При приватизации государственной квартиры исключены риски мошенничества
• Процесс приватизации длится от 7 календарных дней

Минусы тоже имеют место:

• Иностранные граждане не имеют право на приватизацию жилья
• Нельзя воспользоваться налоговым вычетом
• Под не приватизированные квартиры банки кредиты не выдают

Приходим к выводам: любая муниципальная квартира с долгами всегда может быть продана.

АН Чистые Пруды предоставляет услуги компетентных юристов и риелторов, которые решат все ваши квартирные вопросы. Мы поможем   продать муниципальную квартиру с долгами, подготовить необходимые документы и решить все проблемы с вашим жильем.

Также Компания Миэль Чистые Пруды предоставляет услуги по погашению долгов по ЖКУ. Наши клиенты могут воспользоваться услугой «Аванс до продажи». Заключается договор, мы предоставим средства, вы погашаете долги, которые возвращаются после заключения сделки.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(11 4,91 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/mozhno-li-prodat-munitsipalnuyu-kvartiru-s-dolgom/

Порядок продажи муниципальной квартиры

Жильё, расположенное в многоквартирных домах, возведённых до начала девяностых годов, зачастую относится к муниципальной или государственной собственности. Такое жильё также может быть реализовано даже несмотря на то, что процедура приватизации в отношении него не была завершена. Однако у такой сделки будут свои особенности.

Когда можно, а когда нельзя продать муниципальную квартиру?

Сделки по купле-продаже муниципального жилья являются сложными из-за отсутствия конкретного оформления права собственности на такое жильё у потенциального продавца.

Единственным собственником такого жилья является только государство, а потенциальный продавец пользуется жильем на основе договора социального найма.

По этой причине заключение таких сделок является очень спорным моментом, так как государство может в любой момент оспорить совершенную процедуру.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Однако продать такую квартиру возможно, если в будущем в отношении такой жилплощади можно осуществить процедуру приватизации (платной или бесплатной).

Если речь идёт о ведомственном жильё или квартирах и домах, расположенных на территории военных городков и иных закрытых комплексов, отвечающих за безопасность государства, приватизация таких объектов недвижимости будет считаться незаконной в силу действующих в этой сфере норм права и, как результат, невозможно будет также и продать такое жилье.

Существующие механизмы продажи

Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:

• Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
• Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.

Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.

Риски при продаже и как их избежать

Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:

• Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
• Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
• Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.

Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.

Документы

Перечень документов, необходимых для проведения сделки, будет выглядеть следующим образом:

• паспорта всех участников сделки в оригинале и нотариально заверенных копиях (копии должны быть сняты со всех страниц документов);
• если хотя бы одну из сторон соглашения на каком-либо этапе или на всех представляет доверенное лицо (в том числе, сотрудник агентства недвижимости), потребуется доверенность на представителя, заверенная нотариусом, с фиксацией пределов полномочий доверенного лица, а также с указанием срока действия такого документа (до окончания сделки или до конкретной даты);
• выписка из домовой книги о состоянии квартиры и наличии в ней прописанных лиц(оформляется в расширенном варианте, чтобы определить наличие лиц, которые имеют право оставаться зарегистрированными на постоянной основе в данном жилом помещении);
• справки из всех уполномоченных организаций об отсутствии задолженности продавца по поставляемыми услугам, а также необходимым взносам;
• нотариально заверенный отказ заинтересованных лиц от участия в процедуре приватизации;
• технические документы на квартиру (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, полученная взамен кадастрового паспорта);
• договор социального найма или постановление администрации муниципального образования о предоставлении в пользование конкретного жилого помещения продавцу;
• квитанция об оплате госпошлины за последующую регистрацию договора социального найма.

В том случае, если все необходимые документы полностью подготовлены, может быть подписан передаточный акт по жилью и переданы денежные средства от покупателя к продавцу.

Передача жилья в случае реализации муниципального жилья будет осуществляться не на основании договора купли-продажи, а на основании передаточного акта, в котором фиксируются все условия сделки. Этот же документ станет основным для возможного заключения договора мены жилья.

Продажа муниципального жилья собственно сделкой по купле-продаже может выступать только тогда, когда продавцом выступает государство.

В остальных случаях эта сделка будет иметь свои особенности, которые могут серьезно затруднить процедуру реализации такого имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

+7 (812) 425-64-79

Санкт-Петербург

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/municipalnoj-kvartiry.html

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета.

После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты.

Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.

Как купить квартиру на аукционе?

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не все муниципальные комнаты свободны: чаще всего они кому-то предоставлены и кто-то там фактически проживает. Этот вопрос решает Департамент городского имущества, поэтому Вам необходимо обратиться туда с запросом.

Но учитывая, что это трехкомнатная квартира и две комнаты Вы уже собираетесь приобрести, то есть шанс получить третью комнату по выкупной цене.

Как правило, Департамент устанавливает стоимость комнаты, исходя из оценки, которую он самостоятельно производит.

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:

Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента).

Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.

В случае, когда​ лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Рекомендуем направить заявление в органы местного самоуправления (жилищный отдел администрации) о желании приобрести по возмездной сделке данную комнату. Там выдадут список документов, которые нужно предоставить для рассмотрения вопроса. Дело в том, что документы, в которых прописаны условия предоставления муниципального жилья, разнятся в зависимости от региона.

Важно понимать, что муниципальная жилплощадь в первую очередь предоставляется малоимущим на основании договора социального найма.

Вторыми в списке идут не малоимущие, но проживающие в квартире и имеющие на человека площадь, меньшую установленной в регионе по норме.

На третьем месте граждане, проживающие в этой квартире (не малоимущие и не нуждающиеся в жилье). В этом случае сделка оформляется по договору купли-продажи.

При подаче заявления о рассмотрении вопроса предоставления ему муниципального жилья гражданину должны предоставить справку о сроках принятия решения. В случае отказа можно обратиться в суд. Кроме того, предметом спора может быть и стоимость недвижимости. Чтобы отстоять свои права, рекомендуется привлечь к оценке независимых экспертов-оценщиков.

Добавим, что сторонами сделки в случае покупки муниципальной комнаты будут являться администрация и покупатель. В собственность гражданина комната перейдет после того, как будут внесены данные ЕГРН.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vykupit_komnatu_u_munitsipaliteta/6412

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

» Купля-продажа квартиры » Покупка-продажа муниципального жилья

1 758 просмотров

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству.

Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы.

Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее.

Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Прописка

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Пример возможных проблем: Продавец прописывает покупателя в квартире, получает за это деньги, но сам не выписывается и не позволяет провести приватизацию.

В результате, покупатель, который уже заплатил деньги, не имеет возможности что-либо сделать с квартирой.

В то же время, забрать деньги обратно он уже не может, ведь обычно никакого отдельного договора при такой схеме не составляется.

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости.

Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости).

Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
3. Продавец прописывается в буферной квартире.
4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
5. Производится окончательный расчет.
6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости.

В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке.

А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

• Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
• Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
• Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
• Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
• Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
• Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Несмотря на очевидные выгоды подобной операции по «купле-продаже» муниципального жилья, это очень рискованная операция. Рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, способных заранее выявлять все подводные камни и потенциальные проблемы. На бесплатной консультации специалисты разберут наиболее популярные схемы подобных сделок. Они же могут представлять интересы клиента, контролируя «куплю-продажу» на всем ее протяжении.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-prodazha-munitsipalnogo-zhilya/