Могут Ли Дать Разрешение Органы Опеки На Продажу Дома Купленный На Мат Капитал Если Доли Выделени Детям В Друыгом Доме

Можно ли продать дом или квартиру, купленную на материнский капитал: с использованием ипотеки, условия, какие документы нужны для опеки

Семья получила материнский капитал, потратили его на улучшение жилищных условий. Через какое-то время потребовалось продать жильё, которое купили за государственные деньги. По закону такое жильё нужно оформлять в долевую собственность на всех членов семьи, включая детей. В этом и будет отличие от обычных сделок купли-продажи недвижимости.

Долю детей можно продать только с разрешения специальных надзорных органов — опеки и попечительства. Без этого разрешения никто не заключит сделку по купле-продаже жилья, купленного за счет материнского капитала. Нарушение этих  требований делает сделку недействительной.

При каких условиях можно продать жилье

Чтобы защитить права и интересы несовершеннолетних детей, статья 10 закона от 29 декабря 2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обязывает оформлять жилье в долевую собственность всех членов семьи. В законе не установлен размер долей не установлен, поэтому владелец сертификата вправе решать, кому какую долю назначить.

Если на средства маткапитала покупают квартиру в строящемся доме или в ипотеку, то сразу оформить доли на каждого члена семьи не получится. В этом случае владелец сертификата предоставляет в Пенсионный фонд нотариальное согласие о выделение долей. Только на этих условиях можно получить средства господдержки.

Другие законы, ограничивают действия по продаже доли несовершеннолетних детей без разрешения органов опеки и попечительства. Это статьи 28, 36, 37 Гражданского Кодекса РФ и статьи 20, 21 закона № 48-ФЗ от 24 апреля 2008 «Об опеке и попечительстве».

Закон не устанавливает минимальные сроки, после которых можно продавать недвижимость, если при покупке использовался сертификат. Поэтому продавать можно в любой момент: до погашения ипотеки и выделения доли либо после снятия ипотечного обременения. Отличается только процесс продажи.

Если детям нет 18 лет, самостоятельно распоряжаться своей долей они не могут. За соблюдением прав ребенка во время совершения сделки будет следить орган опеки и попечительства.

Есть несколько требований к предстоящей сделке:

• ребенок не лишится доли, что подтверждается нотариальным обязательством или соответствующим пунктом договора купли-продажи путем назначения равнозначной доли;
• санитарно-технические нормы будущего жилья соответствуют законодательным нормам;
• площадь приобретаемой недвижимости не уменьшится по сравнению со старой, т.е. должно соблюдаться правило равнозначности или улучшения качества жилья.

Аналогичные требования предъявляются при продаже построенных или реконструированных с помощью маткапитала домов.

Первоначально сделку с долевыми участниками должен проверить нотариус. Возникнет вопрос о соблюдении законных прав детей. Семья получит отказ уже на этом этапе.

Органы Росреестра без нотариального заверенного договора не примут документы и тем более не зарегистрируют сделку.

Как получить разрешение на продажу дома или квартиры у органов опеки

Процесс получения разрешения на продажу квартиры или дома от органов опеки и попечительства строго регламентированный. Порядок действий следующий:

1. Обратиться за разрешением в орган опеки по месту прописки.
2. Написать заявление, в котором указать факт продажи жилья.
3. Собрать пакет документов.
4. Прийти на собеседование с детьми (старше 14 лет) в органы опеки.
5. Сотрудники опеки проверяют будущее жильё. Оно должно быть такого же метража, как и прежнее (или больше) и не хуже по качеству.
6. Принимается решение, выдадут разрешение или нет.

Какие документы нужны

В пакет документов входят:

• заявление, заполненное родителями;
• паспорта обоих родителей;
• паспорт ребенка, достигшего 14 лет;
• согласие на продажу от ребенка старше 14 лет;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет;
• свидетельства о регистрации брака, разводе;
• документы, удостоверяющие право собственности на имеющееся жилье от всех дольщиков;
• технический план БТИ, кадастровый паспорт;
• документы на приобретаемое жилье;
• выписка о прописанных лицах в имеющейся квартире, доме;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Образец заявления в органы опеки

Дополнительно при отсутствии одного из родителей могут потребовать:

• свидетельство о смерти;
• судебное решение о лишении родительских прав или признании без вести пропавшим.

Юристы рекомендуют заранее составить предварительный договор купли-продажи по продаже имеющегося и по покупке нового объекта недвижимости. Их нужно предоставить вместе с остальным пакетом документов.

Заявление и документы сотрудники органов опеки должны проверить в течение 10 рабочих дней. Положительное решение оформляют в виде Постановления о разрешении сделки купли-продажи и готовят в течение 30 дней.

Документы могут подготовить и быстрее, если:

• Заканчивается срок действия какого-либо документа.
• Истекает срок внесения предоплаты, задатка.
• Определенные устные или письменные договоренности с покупателями, продавцами, ограниченные сроком.

В законе не прописан срок, на сколько выдают разрешение на продажу. Ограничение по времени действия обычно прописывается в условиях Постановления. Стандартный период действия разрешения — 3 месяца. Если по каким-либо причинам сделка не успела состояться, родителям придется повторно обращаться за разрешением.

Порядок продажи жилья купленного под маткапитал

У жилья, которое купили на маткапитал, при продаже могут возникнуть такие особенности:

• квартира находится в залоге по ипотечному договору кредитования;
• еще не были выделены доли всем членам семьи;
• у каждого члена семьи есть свидетельство о собственности без обременения права.

Как продать ипотечную квартиру

Ипотечная квартира, за которую банку не погасили кредит, по закону имеет обременение, это прописано в свидетельствах о регистрации собственности. Чтобы сделку не оспорил залогодержатель, нужно получить разрешение банка.

При положительном решении схема продажи такая:

• Найти покупателя, готового на сделку по объекту с обременением.
• Подать документы в органы опеки.
• Получить разрешение на сделку.
• Если покупатель покупает квартиру в кредит, то нужно переоформить кредитный договор, с выплатой возможной разности продавцу.
• Если покупатель рассчитывается наличными средствами, то по согласованию с банком деньги могут перевести на счет банку для погашения оставшейся задолженности продавца или на счет продавца, при наличии его обязательства погасить кредит.

Можно ли продать квартиру, если долю детей в ней еще не успели выделить

Пока долг перед банком полностью не погашен, выделить доли детям нельзя. Закон обязывает при покупке жилья в ипотеку с помощью маткапитала, владелец сертификата предоставляет нотариальное согласие о выделении долей. Сделать это надо по истечении 6 месяцев с момента снятия обременения. Но при этом отсутствует норма, регулирующая срок, в течение которого жилье не может быть реализовано.

Поэтому возникают ситуации, когда доли на детей и других членов семьи еще не оформлены, но объект недвижимости нужно продать.

Общее правило для любого варианта продажи жилья, купленного за маткапитал, это обязательное уведомление органов опеки и попечительства о факте получения несовершеннолетним лицом собственности на новый объект. Это предусмотрено письмом Минобразования России от 20 февраля 1995 № 09-М.

Налоговые льготы

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы для владельцев недвижимости. Если продавать жилье, собственность на которое была оформлена до 1 января 2016 года, то по истечении трех лет продавцы освобождаются от уплаты подоходного налога. В обратном случае продавец заплатит 13% в доход бюджета от суммы сделки.

Когда право на собственность возникло после 1 января 2016 года, то льготный период увеличивается до 5 лет. Также при продаже имущества ранее этого срока, продавец платит подоходный налог.

Поскольку продажа жилья, купленного с маткапиталом, предусматривает приобретение нового, то возможная сумма налога будет компенсироваться за счет сделки по покупке. Это возможно в том случае, когда сделку совершили в пределах одного финансового года.

Так, продав квартиру через пару лет после покупки, например, за 6 млн. рублей, семья сразу покупает жилье большей площади. Допустим, за 7 млн. рублей. Расчет налога будет следующим:

6 млн. × 13 % — 2 млн × 13% = 520 тысяч (вместо 780 тыс.)

Нужно запомнить

• Ограничений по срокам продажи жилья, купленного за маткапитал, нет.
• Если детям нет 18 лет длс сделки необходимо разрешения от органов опеки и попечительства.
• Все ограничения снимаются при достижении всех членов семьи совершеннолетия.
• Приобретаемое новое жилье должно либо соответствовать по площади, либо быть больше.
• Изменение долей детей в новом объекте в меньшую сторону недопустимо.
• Рекомендуемые варианты продажи: одновременные сделки купли-продажи имеющегося и нового жилья или обмен.
• При продаже квартиры, купленной в ипотеку, или кредита наличие потребуется участие банка-залогодержателя.

Источник: https://vse-posobia.ru/materinskij-kapital/prodat-zhile/

Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, с выделенными детям долями и без

Приобретение, строительство или реконструкция дома с участием материнского капитала придаёт сделке по его последующей продаже специфику, которая вытекает из требований к использованию этой субсидии. Продать дом, купленный с использованием государственных средств, можно, но придётся учесть все подводные камни и заранее обезопасить себя от возможных рисков.

Можно ли продать дом, купленный за семейный капитал

Когда вы подаёте заявление об использовании материнского капитала на дом, в комплект документов входит обязательство выделить доли супругу и всем детям

Спектр использования материнского капитала в случае с жилым домом максимально широк. Квартиру или комнату за средства государственной субсидии можно только купить, а дом — ещё и построить или реконструировать.

Впрочем, в остальном требования к любому виду жилья одинаковы. Ст.

10 закона № 256-ФЗ обязывает выделить доли обоим родителям и всем детям в течение полугода после покупки дома или его государственной регистрации, если при этом использовали материнский капитал.

20 закона «Об опеке и попечительстве». Для таких сделок обязательно разрешение органов опеки, которые должны убедиться в том, что интересы несовершеннолетних собственников не будут ущемлены, а в новом жилье они получат долю не меньше, чем в проданном, и размер её, если пересчитать его на общую площадь жилья, будет таким же или больше.

Допускаются и альтернативные варианты:

• стоимость доли каждого ребёнка вносится на счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего, и воспользоваться этими деньгами он сможет по достижении 18 лет;
• выделить доли детям в другом жилье, принадлежащем семье или близким родственникам — например, бабушкам и дедушкам.

Предпочтительной для органов опеки выглядит стандартная схема, когда взамен жилья приобретается иное с выделением в нём долей всем несовершеннолетним собственникам. Такой вариант даёт максимальные шансы на одобрение сделки.

Законно провести сделку без участия органов опеки можно только одним способом — дождаться, пока всем детям, которым выделены доли, исполнится 18 лет.

По срокам продажи дома, купленного, построенного или реконструированного за счёт средств семейного капитала, ограничений нет. Можно выставлять его на реализацию хоть на следующий день после регистрации в собственность. Но надо учитывать нюанс, который вытекает из налогового законодательства.

Если жильё было в собственности от трёх лет, а с 1 января 2016 года — пяти лет, платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не надо. А вот если меньше, придётся отдать государству 13% разницы между ценой продажи и затратами на приобретение, строительство или реконструкцию.

А поскольку результат реконструкции имеющегося жилья — новый объект недвижимости, в зачёт принимается только период владения уже реконструированным домом.

Условия продажи

Без разрешения от органов опеки и попечительства сделку могут признать незаконной и аннулировать

При продаже жилья, включая дом, среди собственников которого есть несовершеннолетние, государство требует получить разрешение органов опеки на сделку.

Если доли детям не выделены, выявить факт использования материнского капитала при приобретении, строительстве или реконструкции дома при оформлении сделки нотариусом, специалистами Росреестра или МФЦ будет непросто. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) эта подробность не отображается.

Материнский капитал в 2019 году равен 453 026 рублей. Ущерб от 250 тыс. до 1 млн рублей Уголовный кодекс (УК) РФ квалифицирует как крупный, что предусматривает более суровое наказание, чем при меньших суммах.

Как продать дом, купленный за семейный капитал

При продаже дома малолетние собственники должны получить в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранить свои жилищные условия на прежнем уровне

При продаже дома, который был куплен, построен или реконструирован на семейный капитал, можно рекомендовать такую последовательность действий:

1. Найти покупателя. Можно действовать самостоятельно или обратиться к риелторам. Последние любят склонять продавцов, которые обращаются к ним за помощью, к заключению эксклюзивного договора. Смысл его в том, что поиском покупателя занимается только риелтор, а документы на жильё у продавца изымаются. Соглашаться ли на эти условия, решать вам. Лучше по возможности оставить себе максимум свободы действий, а если уж решили полностью делегировать полномочия риелтору, проследите, чтобы в договоре был конечный срок действия. Иначе рискуете тем, что поиск покупателя затянется на неопределённый срок, а вы лишитесь возможности самостоятельно действовать.
2. Одновременно искать продавца недвижимости, если планируете купить её взамен продаваемого дома, а это, пожалуй, самый популярный вариант. Сложность в том, что и продавец нового жилья, и покупатель вашего заинтересованы в прогнозируемых сроках сделки и ждать до бесконечности не будут. Поэтому оптимально искать того и другого одновременно.
3. Предварительно записаться на приём к нотариусу. Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние, её нотариальное удостоверение обязательно. При определении даты учитывайте, что орган опеки будет принимать решение от 10 дней.
4. Получить разрешение органа опеки. Закон отводит на принятие решения 10 дней с даты приёма заявления, но процесс может затянуться, если орган опеки потребует дополнительные документы. Срок действия разрешения — момент неоднозначный. Обычно он проставляется в документе и равен трём месяцам. Но Росреестр и нотариусы могут ориентироваться на Письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», где этот срок ограничен одним месяцем. Платить за выдачу разрешения не надо.
   Для органа понадобятся такие документы, большинство из которых пригодится и для оформления сделки:
   • паспорта обоих родителей;
   • свидетельства о рождении детей до 14 лет, паспорта — 14–18 лет;
   • свидетельство о браке или разводе;
   • документ о праве собственности на дом — выписка ЕГРН или свидетельство;
   • предварительный договор купли-продажи жилья, которое собираетесь приобретать взамен дома (образец);
   • заявление на выдачу разрешения на продажу долей обоих родителей и детей от 14 лет (образец);
   • выписки из домовой книги, техпаспорта и правоустанавливающие документы на оба объекта — и дом, и приобретаемое взамен жильё.
5. Оформить сделку купли-продажи дома. К нотариусу вы должны прийти с таким комплектом документов:
   • паспорта и свидетельства о рождении всех собственников продаваемого дома;
   • свидетельство о браке или разводе;
   • документы, подтверждающие право собственности на дом всех продавцов, включая несовершеннолетних — свидетельство или выписка из ЕГРН;
   • разрешение органа опеки на продажу дома;
   • техпаспорт на дом;
   • выписка из домовой книги;
   • правоустанавливающий документ на дом.
   • нотариальные согласия на продажу всех собственников дома старше 14 лет — можно оформить прямо на месте (образец).
6. Оплатить услуги нотариуса. Тариф складывается из процента от стоимости дома и услуг техническо-правового характера. Общая стоимость зависит от региона, где оформляется сделка. Как эта финансовая нагрузка распределится между сторонами, зависит от ваших договорённостей с покупателем. Отдельно оплачивается госпошлина — 1,4 тыс. рублей при электронной подаче документов и 2 тыс. при бумажной. Нотариусы, как правило, подают документы на регистрацию прав собственности непосредственно при оформлении сделки в электронном виде. Исключение — отсутствие технической возможности, например, при перебоях с интернетом. Если покупателей несколько, госпошлина взимается с каждого.
7. Оформить сделку купли-продажи на объект, который приобретаете взамен дома, если применимо. От продавца потребуется тот же комплект документов, что и от вас при продаже, а с вашей стороны — паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки, свидетельство о браке и нотариальное согласие второго супруга, если тот в сделке не участвует. Закон позволяет приобрести жильё на имя одного члена семьи, а доли детям выделить потом. Но это отдельные расходы и бюрократические процедуры. В этом случае можно, если нет несовершеннолетних приобретателей со стороны покупателя, оформить сделку в Росреестре или МФЦ. Заплатить нужно будет только госпошлину, но договор-купли продажи придётся составлять самостоятельно (образец).
8. В установленный срок получить выписку ЕГРН на жильё, которое купили взамен проданного дома. Вариант получения вы выбираете при подаче документов на регистрацию сделки — в электронном виде на email, по обычной почте или личным обращением.

Риски при отчуждении недвижимости, купленной за семейный капитал

Сделка, в которой были нарушены права несовершеннолетнего, может быть аннулирована по достижении им 18 лет

Специфические риски, которые связаны с участием материнского капитала в покупке, строительстве или реконструкции дома, возникают, когда продавец пытается обойти требование закона о разрешении органа опеки на сделку. Собственник при этом, как уже было сказано, рискует быть привлечённым к уголовной ответственности.

Риск покупателя связан с тем, что несовершеннолетний, если права были нарушены при продаже дома, вправе оспорить сделку, а срок, в течение которого он может это сделать, исчисляется тремя годами с момента, когда ему исполнится 18 лет. При расторжении сделки покупатель лишится жилья. Конечно, продавец будет обязан выплатить ему компенсацию, но получить сразу всю сумму обычно затруднительно — процесс выплаты ощутимо затягивается.

Чтобы избежать этих рисков, продавцу надо соблюдать закон. А покупателю — обращать внимание на важные нюансы: есть ли в семье дети, сколько им лет, как давно продавец владеет домом.

Если право собственности возникло после рождения второго или последующего ребёнка, это повод насторожиться и поставить вопрос, учтены ли законные интересы детей, участвовал ли в приобретении дома материнский капитал.

И если да, не соглашаться на сделку, пока продавец не уладит все вопросы с выделением детям долей и разрешением органа опеки.

Сам факт приобретения, строительства или реконструкции дома на средства семейного капитала — это не препятствие для его продажи. Но существуют требования закона, которые надо соблюдать при отчуждении такого жилья. И покупатель заинтересован в том, чтобы они были соблюдены, не меньше, чем продавец.

• Руслан Царев
• Распечатать

Источник: https://ozakone.com/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-dom-kuplennyy-za-materinskiy-kapital.html

Дом, купленный за материнский капитал: можно ли продать и как это сделать?

Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, когда это правомерно сделать и на каких условия? Это основные вопросы, которые волнуют сегодня тех, кто воспользовался своим правом на государственную поддержку после рождения второго ребенка.

Продажа недвижимости актуальна как при желании расшириться, так и при разводе. Алгоритм действий остается одним и тем же. Разница только в том, что в первом случае собственниками могут выступать оба супруга и их дети, а во втором только один из родителей с детьми.

Можно продать дом, купленный на материнский капитал, без органов опеки?

Статья ФЗ-256 от 29.12.2006 года запрещает продажу жилья, которое было куплено с использованием средств материнского капитала, без разрешения органов опеки. Это значит, что все сделки, которые проводятся без соответствующего документа, являются недействительными. При подаче документов в Росреестр будет отказано в переходе права собственности из-за несоблюдения требований.

Однако есть способы продажи недвижимости без получения согласия от специалистов органов опеки:

В этих случаях нет необходимости обращаться за разрешением. Однако дети, согласно статье 65 Семейного кодекса РФ, должны жить вместе с родителями (или одним из них).

Поэтому их место постоянного проживания должно совпадать с регистрацией родителей до наступления совершеннолетия. При их смерти регистрация должна быть такой же, как у опекунов. Когда органы опеки не участвуют в сделке, она может происходить стандартным образом. В связи с этим можно сократить расходы продавцов, так как участие детей требует обращение к нотариусу.

Во время смены места регистрации и выделении несовершеннолетним долей в другом доме для реализации имеющегося жилья, все равно необходимо обращаться в опеку для получения разрешения на совершение операции. Однако продажа дома будет происходить стандартным способом, поэтому найти покупателей будет легче.

Как продать дом, купленный за материнский капитал: пошаговая инструкция

Необходимо понимать, что дом, купленный за счет материнского капитала, — это жилье, при покупке которого были использованы бюджетные средства. Какая именно сумма была задействована — не принципиально. Более того, если объект приобретался в ипотеку, но кредит закрывался маткапиталом, считается, что покупка состоялась с применением господдержки.

Однако здесь есть свои нюансы, связанные с использованием семейного капитала для погашения ипотечного кредита. Процесс реализации жилья, которое покупалось с применением средств материнского капитала, стандартный.

Необходимо четко следовать определенному алгоритму, чтобы сделка не была признана ничтожной:

1. составление предварительного договора купли-продажи с покупателями и продавцами другого жилого объекта;
2. обращение в органы опеки с документами на продаваемый и покупаемый объекты. Также надо написать соглашение о выделении детям долей. В нем указываются ФИО родителей и детей, адреса объектов недвижимости, доли в доме и в покупаемом жилье и подписи сторон;
3. ожидание ответа и получение согласия на совершение сделки;
4. подготовка полного пакета документов и обращение к нотариусу для заверения соглашения о выделении долей;
5. предоставление всех бумаг в Росреестр или в МФЦ;
6. ожидание регистрации сделки и получение выписок из ЕГРП на каждого ее участника;
7. предоставление данных выписок в отдел опеки, чтобы специалисты убедились в исполнении обязательства перед детьми.

Несвоевременное предоставление документов в органы опеки может стать причиной для признания сделки недействительной.

Родителям предоставляется 3 месяца на решение данного вопроса, однако органы опеки идут навстречу и принимают бумаги даже после указанного срока. Если дети уже совершеннолетние, то сделка совершается без органов опеки и нотариуса. Однако необходимо согласие всех собственников на реализацию объекта.

Опека может отказать в покупке жилья только в случаях, если новый объект значительно уступает имеющемуся. Например, если переезд совершается из благоустроенного района в необеспеченный всем необходимым для жизни или из квартиры в центре города в небольшой индивидуальный дом в области.

Возможные риски при продаже недвижимости

Сегодня некоторые покупатели стараются избегать совершения сделок с продавцами, где есть несовершеннолетние собственники. Это связано с отдельными рисками, которые присутствуют.

Вот основные риски:

• более длительное оформление сделки;
• возможность аннулирования договора, если родители не выделят детям доли сразу при покупке жилья.

После несвоевременного обращения, государственные структуры могут потребовать признать продажу жилья, приобретённого с использованием маткапитала, недействительной.

Данные вопросы решаются только через суд. Чтобы минимизировать или исключить риски рекомендуется работать с агентствами недвижимости. Специалисты знают все нюансы и помогут выполнить все в соответствии с действующим законодательством. В агентствах обычно работают юристы, которые проверяют договор и следят за чистотой сделки.

Рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи обязанность родителей сразу регистрировать детей как собственников. У них есть право сделать это позже, но нет гарантии, что они этим правом воспользуются.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Обязанность в приобретении нового жилья

Закон позволяет продать жилье, которое приобреталось за счет маткапила, только при покупке нового и выделения детям равноценных долей. Размер доли может быть уменьшен только при условии, что стоимость 1 кв. метра в новом объекте недвижимости выше. Таким образом, необходимо высчитывать, какую площадь можно предоставить детям в собственность без ущемления их прав.

Существует несколько важных ограничений, если продажа происходит в результате развода родителей:

• несовершеннолетние не лишаются своих долей и получают их в жилье матери или отца;
• новые объекты по качеству не должны быть хуже;
• смена региона возможна только при наличии веских оснований.

Если жилье приобретается с использованием банковских средств, то необходимо заранее обращаться в различные банки, так как вероятность отказа очень высокая. Дело в том, что при неисполнении условий ипотечного договора, банк имеет право реализовать залоговое имущество.

Но когда один из собственников является несовершеннолетним, данное право у кредитора аннулируется. Получив одобрение, заемщика дается срок до 6 месяцев на поиск оптимального варианта. Сегодня продажа жилья, которое покупалось с использованием бюджетных средств, происходит достаточно быстро. Все дополнительные расходы, как правило, несет продавец.

Но можно договориться с покупателем о разделе добавочной финансовой нагрузки. Исключить риск возможно во время работы с крупными агентствами недвижимости. Они обладают необходимым персоналом для оказания полной информационной поддержки на любом этапе сотрудничества.

Источник: https://prozakon.guru/semejnoe-pravo/zashhita-prav/mozhno-li-prodat-dom-kuplennyiy-za-materinskiy-kapital.html

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала — распространенное явление в нашей стране. Однако законодательством установлены определенные требования, касающиеся использования этих денежных средств, поэтому перед покупкой или продажей квартиры с участием маткапитала необходимо тщательно изучить все нюансы, дабы не нарушить закон.

Законодательное регулирование продажи жилья

В законе о материнском капитале не прописаны никакие ограничения или запреты на продажу жилья, купленного на капитал. Но посредством гражданского и семейного кодекса государство защищает права несовершеннолетних детей, которые являются совладельцами такой квартиры.

Согласно 28 и 37 статей Гражданского кодекса продавать подобное жилье можно только с разрешения органов опеки и попечительства, которые действуют от имени детей. Правильное использование маткапитала для покупки квартиры.

В законе, который регулирует поддержку семей с детьми, указаны особенности приобретения квартиры на материнский капитал. Согласно статье 10 закона покупаемое жилье необходимо оформить в собственность абсолютно всех членов семьи, а именно матери, отца и всех их детей.

Доли квартиры в собственности каждого из членов семьи устанавливаются по обоюдному согласию, и ее размеры могут быть неодинаковыми.

Как получить материнский капитал? vseon.com

Если определение долей сразу после покупки не удалось совершить, то человек, который владеет сертификатом (обычно это мама), должна дать нотариально заверенное обязательство определить доли собственности для всех членов семьи в течение шести месяцев.

Ограничения при продаже

В таком случае их интересы представляют органы опеки и попечительства, с разрешения которых и может осуществиться сделка. Если квартира, доля которой принадлежит ребенку, не достигшему четырнадцатилетия, планируют продать, то обязательным условием является покупка нового жилья такой же площади и с такими же условиями проживания, как и в проданной.

В случае, если по какой-то причине не является ни совладельцем, ни собственником квартиры, но прописан в продаваемом жилище, то сразу после снятия регистрации его тут же необходимо прописать в новой приобретенной квартире.

Для получения разрешения на продажу квартиры родители должны написать соответствующее заявление иподать пакет необходимых документов в попечительские органы по месту своего жительства.

Если этого не было сделано и органы опеки не информированы о намерении продать жилье, то попечительский совет имеет законное право обратиться в суд для признания продажи незаконной, а родителей могут привлечь к ответственности.

Получение разрешения

Перед подготовкой и продажей квартиры, совладельцем или собственником является несовершеннолетний ребенок, мать или отец должны написать заявление с указанным намерением в отдел опеки и попечительства, чтобы получить от них разрешение.

В заявление, кроме уведомления о продаже, необходимо указать о соблюдении прав и интересов несовершеннолетних детей. Этот документ составляется собственноручно владельцем жилья в обязательном присутствии представителей охраны прав ребенка.

Помимо заявления в попечительские инстанции необходимо предоставить следующие документы:

• копии и оригиналы паспортов родителей или законных опекунов;
• заявление на получение разрешения и согласия органов опеки. Оно должно быть написано от имени родителей ребенка или законных опекунов, или же от имени ребенка, если ему есть 14 лет;
• копия свидетельства о браке или свидетельства о расторжения брака;
• копия свидетельства о рождении малолетнего ребенка;
• справка с банковского лицевого счета, которая подтверждает поступления денежной суммы на имя несовершеннолетнего ребенка, если его долю жилья перечислили деньгами;
• документы на недвижимость, которая продается. В этот пакет входят кадастровый паспорт, технический паспорт и план, при наличии договор приватизации, документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, справка о стоимости квартиры, документ, который удостоверяет об отсутствии задолженности, выписка из домовой книги.

Согласие на сделку

Если на момент продажи квартиры, купленной на материнский сертификат, малолетнему ребенку не исполнилось 14 лет, то от его имени вправе действовать родители, официальные опекуны или законные усыновители.

Если же ребенок уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то он должен обязательно присутствовать и участвовать в совершении продажи. В таком случае понадобится письменное согласие родителей. В органы опеки помимо заявления и всех документов, касающихся продаваемой квартиры, необходимо также предоставить бумаги на покупаемую новую недвижимость.

Документы из банка и выписку со счета нужно принести в совет попечительства, а деньги на детский счет должны поступить до завершения процедуры купли-продажи. В том случае, когда дети после продажи недвижимости остаются со своими родителями, разрешение органы опеки могут выдать, если вместо проданной квартиры покупается равноценная по площади и условиям жизни новый дом или квартира.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал, смотрите в этом видео:

Это делается для полноценной защиты прав несовершеннолетних детей, которые являются собственниками или совладельцами имущества:

1. Первым делом нужно найти равноценную замену продающемуся жилью. Новый дом должен быть таким же или лучшим, по сравнению с предыдущим. Законодательством допускается покупка недвижимости меньшей площади, но с условием, что количество квадратных метров для каждого ребенка останется на предыдущем уровне. Такие случаи возможны к примеру, при продаже квартиры в аварийном доме и переезде в новостройку. Сохранение площади для несовершеннолетних детей осуществляется за счет уменьшения квадратных метров для других членов семьи, которые достигли восемнадцатилетнего возраста.
2. Если семья планирует переехать в другой регион или населенный пункт, то орган опеки может потребовать документ, в котором будут аргументированы такие намерения. В качестве этого документа может выступить справка из поликлиники о присутствии медицинских показаний или подтверждение из места работы одного из родителей о переводе его на работу в другой населенный пункт.
3. Предоставить в попечительский отдел по месту регистрации несовершеннолетних детей заявления от владельцев жилья и пакет других документов. Также выездной инспектор органа опеки должен обследовать помещение приобретаемой квартиры и составить соответствующий акт, который родители также должны принести. После подачи всех документов выдается разрешение (либо отказ) на продажу квартиры, которую купили за счет материнского капитала.
4. Осуществить сделку по продаже жилой недвижимости и в то же время купить одобренную инспектором опеки новую квартиру. После этого сразу же оформить несовершеннолетних детей собственниками долей, которые положены им по закону. Также разрешается передать ребенку полные права на владение имуществом.

Как продать квартиру?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

При осуществлении сделки продажи жилой недвижимости, которая в свое время была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует тщательно рассмотреть и изучить три главных аспекта:

• наличие ограничений на продажу ипотечного имущества;
• особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский сертификат;
• наличие особенной документации при продаже жилплощади, которая купленная в ипотеку с участием материнского капитала.

Для данной сделки есть четкий план действий:

1. заняться поисками покупателя, который согласится купить на таких условиях квартиру за наличные средства;
2. найти новое жилище, которое будет куплено после продажи;
3. оформить документы, которые определяют детей собственниками долей в новой квартире;
4. собрать и предоставить в опекунский орган пакет документов и запросить разрешение продажи;
5. составить и предоставить заявление в отделение банка;
6. получить разрешение от отдела попечительства;
7. определить и согласовать с банком время совершения купли-продажи квартиры;
8. официально снять всех членов семьи с регистрации в продаваемой квартиры;
9. подписать договор сделки купли-продажи.

Соблюсти все пункты подобного плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которую приобрели за счет детского пособия.

Продажа квартиры без выделения долей

Согласно законодательству Российской Федерации, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения долей запрещено. Если такая сделка все же будет совершена, то это считается прямым нарушением закона.

Выделенные доли должны иметь не только родители, но и дети. В противном случае продать квартиру никто не разрешит, а еще могут и наказать в судебном порядке за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить доли для каждого ребенка в семье.

Риски для покупателей и продавцов

Риски для обеих сторон сделки обязательно прописаны в договоре купли-продажи. В общей сложности продавец и покупатель рискуют по одной и той же причине — несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

Особенности продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказаны в этом видео:

Если продавец решил слишком не заморачиваться получением всех необходимых разрешений и предоставлением нужных документов, подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае обнаружения нарушений органом опеки такая сделка считается недействительной и подлежит аннулированию.

Кроме этого, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или всю сумму) в двойном размере и скорее всего будет притянут к ответственности в судебном порядке за нарушение прав детей. Покупатель же после совершения противоправной сделки рискует остаться без нового жилья, которое он хотел приобрести.

Как ускорить куплю-продажу

Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость совершения сделки. Если продаваемая квартира была куплена менее трех лет назад, а стоит она больше одного миллиона рублей, то продавцу придется заплатить достаточно большую сумму налога. Так что, если нет причин для спешки, то с продажей лучше немного повременить.

Заключение

Планируя продать квартиру, которая ранее была куплена за счет материнского капитала, в том числе и в ипотеку, сначала необходимо выяснить и проанализировать все юридические аспекты такой сделки. При возможности будет целесообразной консультация и поддержка опытного юриста.

Только соблюдая все нормы и требования, установленные законодательство РФ, можно быстро и благополучно осуществить сделку купли-продажи и при этом избежать нарушений закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-priobretennoj-na-materinskij-kapital.html

3 способа продать дом купленный за материнский капитал

Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия для продажи

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

• за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
• новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Способ №1

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям.

К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье.

Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Способ №2

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

1. Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
2. Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

Способ №3

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений. 

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Выводы

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие — гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-prodat-dom-kuplennyij-na-materinskij-kapital/