Требования к индивидуальному жилому дому этажность число этажей по градостроительному кодексу

Содержание

Что такое индивидуальный жилой дом? — Статьи

Индивидуальный жилой дом — это дом, стоящий отдельно, предназначенный для одной семьи и имеющий не более трех этажей. В этом самом определении обозначены три основных критерия индивидуально-жилого дома:

Обособленность
Назначение
Этажность

Каждый из критериев имеет свои определенные параметры, о которых и пойдет речь дальше.

Обособленность индивидуального жилого дома

Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных.

От всех перечисленных видов домов индивидуальный жилой дом имеет отличия следующего типа: все несущие конструкции предназначены только для него и являются как бы личной собственностью конкретного здания; он стоит на своем собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него.

Назначение индивидуального жилого дома

Отличие индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, да еще и индивидуальным. Имеется в виду то, что в нем живет только одна семья.

Согласно Жилищному кодексу дому присваивается назначение жилого, если в здании есть жилые и дополнительные помещения, имеющие функцию вспомогательных. Все эти помещения предназначаются для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют непосредственную связь с проживанием только в этом доме.

Главное преимущество индивидуального жилого дома перед другими в том, что в нем всегда живут люди. Здесь протекают такие жизненно необходимые процессы, как прием и приготовление еды, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми имеющимися предметами, работа, увлечения, пользование инженерными коммуникациями дома.

В юридическом смысле семья – это объединение лиц, связанных между собой обоюдными правами и обязанностями. Они возникают из таких процессов, как брак, родство, усыновление. Но понятие это достаточно общее и далеко не единственное. Законодательством понятие семьи не определяется, и это дает большие возможности расширить круг людей, попадающих под такое понятие как «одна семья»

Количество этажей индивидуального жилого дома

Этот фактор определения индивидуального жилого дома, наверное, самый спорный. Он всегда вызывал столько разных мнений, что к единому определению склониться трудно.

Статус «индивидуального жилого дома» дом получает, только если в нем не более трех этажей. Сразу стоит уяснить, что в эти три этажа входят и цокольный этаж, и мансардный.

Но есть очень много информации, по которой цокольный этаж при определенных обстоятельствах не является этажом, который не считается при определении этажности дома.

По строительным нормам это действительно так, но вот для получения кадастрового паспорта и постановки на учет жилищного фонда это считается правильным.

По закону, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08.

2008 года № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном жилом доме определяется по количеству этажей, которые находятся над землей.

Цокольный этаж является надземным, и если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.

Современная практика строительства коттеджа показывает, что верх цокольного перекрытия находится над землей, обычно ниже, чем два метра. Именно поэтому на сегодняшний день цокольный этаж чаще всего не учитывается при расчете этажности дома, так как не является надземным этажом.

Но если внимательно вчитаться в регламентирующие этот момент статьи Градостроительного кодекса, в которых расписано определение индивидуального жилого дома, то можно увидеть, что упоминания о том, что три этажа – это только надземные этажи, нет нигде. То есть конкретно, какие этажи надо учитывать, не отражено. Вот отсюда и вытекает большинство спорных вопросов по определению этажности дома, так как данное утверждение не соответствует Градостроительному кодексу.

Помимо этого, в пункте 4.7 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» есть упоминание о правилах подсчета общей площади помещения, конкретно о том, что они прописаны в СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные»).

В указанном документе расхождений с Градостроительным кодексом нет.

То есть при подсчете площади и количества этажей в индивидуальном жилом доме учитываются все этажи и помещения: подземные, надземные, цокольные, технические, мансардные и другие виды.

Судебные иски в этом вопросе почти на 100 % подтверждают правомерность вышеуказанных норм и правил Градостроительного кодекса, и цокольный этаж включается в количество общих этажей дома.

Таким образом, можно сделать вывод, что если застройщик построит дом двухэтажный, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Его нельзя будет причислить к индивидуальному жилому дому. Тем самым владелец дома нарушает прописанные правила о прямом назначении земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства.

Если Вам интересна информация о строительстве коттеджа под ключ и Вы хотите узнать сколько это будет стоить? То в этом случае Вы можете проконсультироваться с нашими специалистами по телефону или e-mail, либо оставить заявку на нашем сайте на расчет стоимости строительства коттеджа в Москве и Санкт-Петербурге.

Загородный дом, как образ жизни

Строительство дома, или как осуществить свою мечту?

Источник: https://zap-dom.ru/info/articles/chto-takoe-individualnyy-zhiloy-dom/

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей — Собственник

Требования к индивидуальному жилому дому этажность число этажей по градостроительному кодексу

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:

использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

состоят из блоков;
в каждом блоке живет одна семья;
каждый блок имеет свой выход;
блоки соединены общими стенами;
в общих стенах нет проемов;
каждый блок имеет отдельный выход.

Малоэтажные многоквартирные дома:

состоят из одного или нескольких подъездов;
каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
число подъездов в доме не превышает четырех;
число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны.

Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий.

Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство.

В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».

Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:

возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.

Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:

размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

минимум согласований проекта;
высокая скорость постройки;
низкая себестоимость жилья;
экологичность;
низкая плотность населения на квадратный км;
меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

https://www.youtube.com/watch?v=WQAPJBVHRNs

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

Дороговизна земли под строительство.
Сложность оформления земельного участка.
Высокая стоимость подключения коммуникаций.

особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» — высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

индивидуальных,
многоквартирных до 3 этажей;
блокированных.

Как написать открытое письмо президенту

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

Источник:

Среднеэтажная застройка

В настоящее время большинство российских застройщиков сознательно отказывается от многоэтажных зданий в пользу среднеэтажного жилья.

В этой связи закономерно возникают вопросы: какое предельное количество этажей предусмотрено нормативами градостроительного проектирования для среднеэтажной застройки, какие требования выдвигаются к ее реализации, какие особенности конструктивных решений свойственны данному типу зданий и другие. Хотя застройщики еще не до конца «распробовали» среднеэтажное строительство, покупатели уже успели его полюбить.

Проблема обеспечения населения РФ доступными объектами жилой недвижимости стара как мир и по сей день стоит особенно остро в нашей стране.

Наряду с этим, среднеэтажная застройка идет полным ходом в российском государстве, постепенно вытесняя многоэтажки, несмотря на то, что высотное здание всегда является доминантным на фоне общей городской застройки, независимо от архитектурного решения.

Однако, как показывает опыт, именно среднеэтажная застройка позволяет сочетать высокое качество гуманной среды обитания с экономической эффективностью строительного проекта.

Небольшая плотность застройки, и, как следствие, малое количество квартир, создает более комфортные условия для проживания.

Зона размещения среднеэтажных домов совмещает в себе удобства мегаполиса с загородными благами. К тому же, у жильцов появляется возможность эффективно использовать придомовую территорию, т.е.

благоустраивать и озеленять, возводить сооружения и помещения для удовлетворения своих потребностей.

Что конкретно из себя представляет среднеэтажная застройка

В 2014 г. приказом Минэкономразвития России был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, обязательный к применению на всей территории страны.

Он позволил унифицировать и упорядочить виды деятельности на земельном наделе, которые должны соответствовать установленному в отношении него ВРИ, т.е. целям его создания.

Одним из таких видов разрешенного использования, предусмотренным Классификатором ВРИ, является среднеэтажная застройка.

К ней относятся здания, имеющие не более 8 надземных этажей, разделенных на 2-е или более квартиры, подходящих для круглогодичного проживания.

В зоне застройки среднеэтажными жилыми домами разрешается:

размещать гаражи, автостоянки, парковки, паркинги выше / ниже уровня земли;
обустраивать спортивные и детские площадки, места отдыха и прогулок, такие как скверы, парки, бульвары;
размещать объекты обслуживания жилой застройки в пристроенных, встроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного здания, если общая площадь таких помещений в многоквартирном здании не занимает более 20% от общей площади помещений здания.

В объектах средней этажности можно устанавливать автономные инженерные системы и коммуникации, к примеру, газовые котлы и циркуляционные насосы для отопления и не только.

По этажности различают 5 основных групп зданий:

малоэтажные – (строения в 1-3 этажа);
средней этажности – (3-5 этажей);
повышенной этажности – (6 -10 этажей);
многоэтажные касательно массовой застройки крупнейших городов – (10-25 этажей);
а также уникальные (свыше 25 этажей).

Многоэтажные здания, в свою очередь, поделены на категории:

I – до 50 м;
II – до 75 м;
I – до 100 м.

Здания выше 100 м (это более 17 этажей) относятся к категории высотных (небоскребов).

Госструктуры, правомочные корректировать ПЗЗ

Исполнительно-распорядительный орган муниципального образования – местная администрация ответственна за принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми устанавливаются виды разрешенного использования земельных наделов.

Разработка правил:

подготавливаются материалы проекта ПЗЗ;
создается Комиссия по подготовке указанного документа и утверждается ее состав;
определяется последовательность градостроительного зонирования каждой территории субъекта;
устанавливаются порядок и сроки подготовки проекта ПЗЗ;
регламентируется порядок направления в Комиссию замечаний и предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта.

После принятия решения главой администрации муниципального образования о создании проекта он же должен в течение 10-ти дневного срока сообщить об этом в Интернете или СМИ.

Разработанный Комиссией проект отправляется на экспертизу в уполномоченный орган. Документ проверяется на соответствие техрегламентам и законодательству, а также на отсутствие противоречий и смысловых / грамматических ошибок.

Когда глава администрации получает проект, то он обязан не позднее, чем за 10 дней огласить дату проведения публичных слушаний по ПЗЗ, которые могут длиться от 2 дней до 4 месяцев. Без соблюдения данной процедуры документ не будет иметь юридической силы.

По завершении слушаний Комиссия приступает к внесению изменений в документ, который затем отправляет главе администрации. Тот, в свою очередь, передает его в представительский орган местного самоуправления.

Утверждение правил

В случае принятия срока, определенного местными законами, ПЗЗ должны быть размещены на сайте муниципального образования и опубликованы в СМИ. При этом законодатель дает физическим и юридическим лицам возможность оспорить положения документа в суде.

Более того, когда правила противоречат нормативным актам, а также схемам территориального планирования территории РФ, утвержденным до принятия правил, уполномоченные органы госвласти РФ и субъектов РФ вправе оспорить решение об их принятии на федеральном уровне.

Порядок внесения изменений в правила

Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в порядке, установленном ст. 31 и 32 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ).

Основаниями для рассмотрения местной администрацией вопроса о внесении изменений в правила являются:

явное расхождение между проектом правил и генеральным планом города;
поступление заявления об изменении градрегламентов или границ территориальных зон.

Предложения о внесении изменений в ПЗЗ выдвигаются следующими должными лицами:

федеральными органами исполнительной власти, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства федерального значения;
органами исполнительной власти субъектов РФ, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства регионального значения;
органами местного самоуправления муниципального района, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства местного значения, или если порядок регулирования землепользования и застройки нуждается в совершенствовании на территории городского округа, межселенных территориях, соответствующих городских территориях;
гражданами и организациями в инициативном порядке, если при применении правил участки или капитальные объекты используются неэффективно, причиняется ущерб их владельцам, не реализуются права и интересы физических лиц и их объединений, снижается кадастровая стоимость ЗУ и объектов недвижимого имущества.

Источник: https://pedcollege-kud.ru/prochee/maloetazhnaya-zhilaya-zastrojka-opredelenie-skolko-etazhej.html

3 основных вида малоэтажной застройки

Требования к индивидуальному жилому дому этажность число этажей по градостроительному кодексу

Индивидуальный жилой дом определение градостроительный кодекс

Требования к индивидуальному жилому дому этажность число этажей по градостроительному кодексу

На основании ч. 3 ст. 48 , п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Понятие »индивидуальный жилой дом» в интерпретации, предусмотренной в ч. 3 ст. 48 , п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, распространяется на все индивидуальные жилые дома независимо от разрешенного использования земельных участков, на которых такие дома расположены, и вида территориальной зоны.

Понятие — объект индивидуального жилищного строительства — предлагается приравнять к понятиям — жилой дом, индивидуальный жилой дом

расширить основания для приостановления регистрации прав на недвижимое имущество регистратором (в том числе если в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенного, реконструированного объекта ИЖС, садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство);

предусмотреть, что (в случае если это установлено законом субъекта РФ) обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, за исключением сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа;

Что это такое дом блокированной застройки в 2018 году

Таунхаус Здание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа.

Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией Виолетта Элитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом Лэйнхаус Блокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс.

Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом Дуплекс Двухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной Квадрохаус Включает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж

Расположение дома на отдельном участке земли Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов

Реконструкция: Градостроительный Кодекс РФ, суть понятия, его виды и прочая информация по теме

Помимо важности реконструкции из-за кадастрового учета строительных объектов, понятие нередко используется в некоторых законодательных актах. Наиболее существенно его влияние в некоторых статьях Земельного, Жилищного и Гражданского Кодексов РФ. Знать суть определения просто необходимо, иначе понять законодательные аспекты некоторых правоотношений будет очень не просто.

Вследствие этого проведение реконструкции любого строительного объекта требует дополнительной регистрации и предоставления в полномочные госорганизации данных о ее проведении. Лица, игнорирующие подобные процедуры, обязаны нести некоторую ответственность перед законом.

Срок действия разрешения может быть продлён.

Для этого застройщику нужно подать заявление на продление разрешения, но не позднее чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство.

Если же в течение этих 60 дней не будут начаты ни строительство, ни реконструкция, ни ремонт объекта, то в продлении срока действия разрешения на строительство будет отказано.

Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили, что согласно пункту 2.

3 контракта оплата работ производится по факту предоставления исполнителем проектной и рабочей документации, положительного заключения государственной экспертизы проекта; контрактом предусмотрена обязанность подрядчика получить на выполненную документацию до 30.05.

2015 положительное заключение государственной экспертизы, стоимость которой включена в цену контракта; обществом не был передан заказчику предусмотренный контрактом результат работ, вследствие чего не наступила обязанность заказчика оплатить работы, и, руководствуясь статьями 309, 310, 711, 762 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 48, 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отказали в иске.

Блокированный жилой дом определение градостроительный кодекс

Чаще всего трудности при возведении построек поджидают не покупателей — будущих собственников, а строителей на стадии сбора и согласования документов. Если жильцы, купив престижную недвижимость, станут добиваться каким-то образом смены статуса своего дома, то им придется столкнуться с серьезными препятствиями.

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление № 47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

Что такое индивидуальный жилой дом, и какие к нему предъявляются требования

В пункте В.1.6 Приложения В (Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема) названного нормативного документа расхождений с Градостроительным кодексом не наблюдается и закреплено, что при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Источник: https://tihomirovasv.ru/sobstvennost/individualnyj-zhiloj-dom-opredelenie-gradostroitelnyj-kodeks.html

Сколько этажей можно строить

Требования к индивидуальному жилому дому этажность число этажей по градостроительному кодексу

Поправки Правительства РФ к проекту Федерального закона N 302153-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства)», внесенному Правительством Российской Федерации, принятому Государственной Думой в первом чтении 21 декабря 2017 года

Предложенными Правительством РФ поправками предлагается, в том числе:

ввести в Градостроительный кодекс РФ понятие «объект индивидуального жилищного строительства» (это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости), и приравнивание данного понятия к понятиям «жилой дом», «индивидуальный жилой дом»;

исключить необходимость подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции объекта ИЖС, садового дома (застройщик вправе по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации применительно к указанному объекту, дому);

определить порядок принятия решений о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, обеспечении сноса самовольных построек или их приведении в соответствие с установленными требованиями;

предусмотреть, что до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемом строительстве указанных объектов и уведомлений об окончании строительства таких объектов.

Что такое индивидуальный жилой дом

Определение индивидуального жилого дома дается в Градостроительном кодексе. Под индивидуальным жилым домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, в определении индивидуального жилого дома заложено три критерия:

обособленность;
назначение;
количество этажей;

Рассмотрим каждый из этих параметров.

Обособленность

По данному критерию дом характеризуется как отдельно стоящий. Тем самым индивидуальный жилой дом отличается от блокированных домов, с одной стороны, и многоуровневых квартир в многоквартирных домах, с другой стороны.

От указанных домов индивидуальный жилой дом отличается тем, что в нем все несущие конструкции его собственные и предназначены только для данного дома: дом стоит на собственном, предназначенном именно для него фундаменте, имеет свои стены, то есть такие, которые не являются стенами другого дома.

Назначение

Индивидуальный жилой дом отличается тем, что он, во-первых жилой, а во-вторых, индивидуальный, то есть предназначенный для одной семьи.

1. В соответствии с Жилищным кодексом жилым домом признается здание, состоящее из жилых и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Основное отличие жилого дома от других зданий состоит в том, что в нем постоянно или временно проживают люди. При этом в доме протекают в совокупности такие процессы жизнедеятельности как сон, отдых, прием пищи, приготовление пищи, личная гигиена и туалет, хранение продуктов и вещей, уход за вещами, эксплуатация инженерных систем дома, работа / хобби.

2. Под семьей в юридическом смысле обычно понимают объединение лиц, которые связаны взаимными правами и обязанностями, возникающими из брака, родства, усыновления или приема в семью.

Это одно из общих доктринальных определений семьи (законодательно понятие семьи не закреплено), при этом не единственное и дает довольно большой простор для расширения круга лиц, которые могут подпадать под понятие «одна семья».

>Количество этажей

Критерий количества этажей является, пожалуй, самым спорным.

Индивидуальный жилой дом может быть признан таковым, если в нем не более трех этажей.

Что такое индивидуальный жилой дом

Сразу скажем, что в эти этажи включаются все этажи, в том числе, мансардный и цокольный .

В интернете можно встретить много информации о том, что цокольный этаж при определенных обстоятельствах может не считаться этажом для определения этажности дома. Это действительно верно, но только для целей кадастрового учета, а также учета жилищного фонда.

Источник: https://prioritetspb.ru/2019/10/skolko-etazhej-mozhno-stroit/

Что такое малоэтажная жилая застройка?

Требования к индивидуальному жилому дому этажность число этажей по градостроительному кодексу

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.

В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.

В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:

многоэтажные жилые дома;
индивидуальные жилые сооружения;
жилые строения средней этажности;
жилые дома малой этажности.

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:

одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
особняк;
блокированный жилой дом;
апартаменты;
коттедж;
резиденция;
вилла;
дуплекс;
таунхаус.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.

Нормативы для объектов малоэтажного строительства

СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:

санитарные;
градостроительные;
экологические;
противопожарные.

Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.

Классификация малоэтажных жилых застроек

Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
периодичность проживания (капитальные, сезонные);
размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).

Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений

Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.

Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:

требуется минимум согласований проекта;
низкая плотность населения на 1 кв. м;
высокие темпы строительства;
возможность возведения по индивидуальным проектам;
экологичность;
низкая себестоимость жилья;
минимум затрат на организацию детских площадок, зон отдыха и стоянок;
автономность инфраструктуры;
комфортность проживания;
эстетичность и удобство эксплуатации;
сниженная нагрузка на прилегающие автодороги.

Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:

высокая стоимость земли под строительство и подключения коммуникаций;
сложности в оформлении участка.

Малоэтажное жилье в России

Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2020 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

Ипотека на малоэтажное жилье

Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.

Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.

Заключение

Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.

К 2020 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.

И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества: