Претензия о расторжении договора купли продажи квартиры

Претензия покупателю о расторжении договора купли продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Претензия покупателю о расторжении договора купли продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

По закону договор обязывает одну сторону делопроизводства на определенных условиях передать имущество, а другую – компенсацию в денежной или натуральной форме.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года «О бесплатной юридической помощи».

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Любое из этих оснований служит обоснованием законности требований заинтересованной стороны, направленных на расторжении договора. При их отсутствии в качестве оснований могут выступать:

• Непередача объекта недвижимости;
• Недействительность сделки;
• Непредвиденные обстоятельства.

Отменить сделку купли-продажи несложно, если права собственности на жилье не были переоформлены и процедура государственной регистрации еще не проводилась.

Существенными нарушениями принято считать действия одной из сторон, которые наносят ущерб другой стороне или лишают того, на что она рассчитывала при заключении соглашения.

В статье 196 ГК РФ указано, что иск на расторжение сделки может быть подан в суд в течение трех лет с момента его подписания.

Спасибо! Могу я пользоваться вашими платными консультациями? Поможете направлять нас в нужном направлении?

Если две стороны договора имеют желание и возможность договориться без участия судьи, то расторгнуть договор для них проще простого. Вся процедура заключается в заключение нового соглашения, аннулирующего предыдущую сделку. (см.

Здесь можно заключить обратную сделку с последующей повторной регистрацией. К примеру, квартира вновь переходит в собственность продавца. В противном случае нужно отменять регистрацию в судебном порядке.

При приобретении жилья нужно быть осторожным и обращать внимание на способ получения квартиры продающей стороной. Особое внимание стоит проявить к квартире, перешедшей хозяину по наследству.

Обратите внимание! После государственной регистрации обычно расторгнуть договор по желанию одной из сторон становится невозможным. Для этого стороны должны прийти к взаимному согласию и подписать новый договор, в котором роль продавца берет на себя бывший покупатель, а роль покупателя – бывший продавец.

Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно. Дорогие читатели!
Соглашение подписывается участвующими лицами или их представителями. Документ оформляется в трех экземплярах. По одному для участников делопроизводства, третий – в регистрирующий орган.

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Но после того, как право собственности перейдет к покупателю и продавец потеряет на нее всякие права, сделать это будет уже сложнее.

Прекращение правоотношений односторонним путем возможно, если существенно нарушаются положения этого документа или права конкретного участника ущемляются. К примеру, при реализации договора передаваемое имущество потеряло первоначальную ценность, и покупатель несет убытки.

Но после того, как право собственности перейдет к покупателю и продавец потеряет на нее всякие права, сделать это будет уже сложнее.

Если основание для прекращения отношений найдено, заинтересованной стороной оформляется соответствующее уведомление, направляемое оппоненту.

Изменение или расторжение договора по данному основанию влечет последствия, предусмотренные частью 5 ст. 453 настоящего Кодекса.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

События, случившиеся внезапно не позволяют исполнить условия соглашения, но вины участника сделки в этом нет. Эта ситуация наиболее распространена в судебной практике.

При таком решении проблемы сторона, признанная виновной в расторжении сделки обязана вернуть все, что было получено по условиям контракта и компенсировать возможный ущерб, полученный другой стороной.

Так как сделки с недвижимостью возможны только в письменной форме, то и соглашение о расторжении также должно быть письменным.

В его полномочия входит проверка как дееспособности гражданина, проверка действительности паспорта или подлинности доверенности, так и проверка непосредственно самой квартиры.

Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.

Как в том, так и в другом случае необходимо обращаться к второй стороне договора с предложением (уведомлением) о расторжении договора (либо от отказе от его исполнения).

Однако не установлен конкретный срок для передачи объекта покупателю. В Гражданском кодексе применяется понятие «в разумный срок». Очевидно, что данное определение очень условно, поэтому в договоре нужно предусмотреть конкретный срок, который отводится для передачи квартиры. Если продавцом не будут выполнены условия передачи, можно будет требовать этого в порядке принуждения.

Расторжение какого-либо документа требует специальных знаний нюансов закона. Аннулировать соглашение о купле-продаже недвижимости нельзя в одностороннем порядке. Хотя в любых случаях есть свои исключения.

Так же возможны непредвиденные обстоятельства, когда ни один из участников не виновен в их возникновении, но при этом они имеют место быть. Допустим продавец дает гарантию, что с документами на квартиру все в порядке.

Кроме того, соглашением или законом может быть регламентировано право соответствующей стороны на односторонний отказ от обязательства (ст. 450.1 ГК РФ). Об этом более подробно далее.

Срок ожидания ответа составляет 30 дней. Однако если в договоре этот пункт прописан, то срок согласно договору может быть больше или меньше.

Расторжение соглашения по инициативе его участника надлежит различать с односторонним отказом от его исполнения. Во втором случае правоотношения прекращаются с даты получения другой стороной извещения/требования (наименование документа в данном случае непринципиально) об отказе от обязательства (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Часто происходит так, что соглашение о передаче недвижимости в другие руки уже составлен, а покупатель не спешит произвести оплату. В данной ситуации продавец может остаться и без квартиры, и без денег.

Потребитель, которому был продан товар с недостатками, если оно не было оговорено продавцом, вправе по своему выбору предъявить продавцу одно из требований, предусмотренных п.1 ст.18 Закона.

Осужденный имеет право вернуться жить в свою квартиру и оспорить приватизацию, и соответственно отметить продажу квартиры. Лучше обращать внимание на сроки нахождения жилья в собственности у продавца.

В период действия гарантийного срока в телевизоре обнаружился следующий недостаток: после 5-ти минут работы экран темнеет, звук не пропадает.

В некоторых ситуациях претензионный порядок урегулирования возникшего из договора купли-продажи спора обязателен.

Наиболее часто инициатором расторжения договора приобретения дома или коммерческой недвижимости выступает покупатель, неудовлетворенный качеством купленного строения или выявившимися в процессе эксплуатации недостатками.

Экспертизы уже есть, даже две. Росреестр сказал что просто подписав договор о расторжении не даст застройщику зарегистрировать за собой собственность.

Александр, срок рассмотрения письменных обращений граждан установлен в 30 дней, согласно ФЗ «Об обращении граждан».Сделка может быть отменена только, если есть соответствующий пункт. Иначе единственное на что может рассчитывать продавец-это получение денег и то не сразу всей суммы.

Источник: https://wftop.ru/sovety-yurista/11498-pretenziya-pokupatelyu-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Основания и сроки расторжения договора купли-продажи квартиры

В некоторых случаях заключенную сделку купли-продажи квартиры необходимо расторгнуть. Если, например, покупатель не оплачивает переданную квартиру, продавец не выселяет оттуда зарегистрированных лиц или обстоятельства изменились настолько, что покупка-продажа квартиры уже неактуальны одной из сторон.

В соответствии с текущим законодательством расторгнуть заключенный договор купли-продажи можно:

• по соглашению сторон;
• по требованию одной из сторон через суд.

Для начала нужно определиться, имеется ли спор между сторонами. Если никаких претензий нет и стороны добровольно договорились о возврате ситуации в первоначальное состояние, расторгнуть сделку намного проще и быстрее. В иных случаях на помощь добросовестной стороне сделки придет суд.

Расторгнуть сделку с помощью одностороннего уведомления невозможно. Не имеет юридической силы такое положение в договоре: «Договор может быть прекращен путем одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения с обязательным уведомлением другой стороны за 14 дней до момента прекращения».

Условия

По общему правилу расторгнуть можно только то соглашение, которое еще действует. Договоры купли-продажи недвижимости действуют до момента исполнения сторонами всех своих обязательств, то есть:

• до момента полной оплаты квартиры покупателем;
• до момента передачи квартиры продавцом – подписания передаточного акта;
• до момента снятия продавцом с учета всех зарегистрированных лиц;

в зависимости от того, какой из этих моментов наступил позже. После того, как договор прекратил свое действие, расторгнуть его нельзя – можно лишь признать сделку недействительной.

Если покупатель уже спустя какое-то время после исполнения сделки обнаружил в квартире скрытые недостатки, из-за которых в ней нельзя проживать, он может на основании ст. 475 ГК РФ отказаться от сделки и вернуть деньги через суд.

Таких дел очень немного, практика по ним еще не сформировалась, но Верховный суд уже встал на сторону покупателя.

Соглашение

Если стороны пришли к соглашению, что они готовы расторгнуть соглашение и вернуться в первоначальное положение, то процедура возврата имущества несложная. Все зависит от того, зарегистрировали уже право покупателя в Росреестре или еще нет.

Если документы уже сданы, но право еще не зарегистрировали, достаточно заключить соглашение о расторжении в письменной форме и приобщить его к ранее сданным документам. При написании соглашения нужно учесть следующее:

• указать дату и место составления соглашения;
• прописать данные продавца и покупателя так же, как они прописаны в основном договоре;
• прописать данные квартиры;
• указать, какое соглашение расторгается;

«Cтороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами «___»__________ (указать дату заключения) в городе _____».

• обязательно указать, что деньги и имущество возвращены обратно, или что они не были переданы;
• дополнить, что стороны не имеют претензий друг к другу.

«Стороны подтверждают, что квартира, переданная на основании договора купли-продажи от _________ (дата) передана от Покупателя Продавцу, а также, что Покупателю возвращены все полученные Продавцом по договору денежные средства. Стороны не имеют друг к другу претензий в связи с расторжением договора купли-продажи от __________ (дата договора)».

Соглашение составляется в той же форме, что и основная сделка. Если её удостоверил нотариус, то и соглашение нужно тоже удостоверить у нотариуса.

Готовое соглашение нужно подписать в трех экземплярах, после чего сдать на регистрацию в Росреестр. По окончании регистрации продавец получит выписку из ЕГРН, из которой будет следовать, что право собственности зарегистрировано за ним.

Срок подачи документов ограничен лишь сроком регистрации – нужно успеть до ее завершения.

Если перед расторжением квартира была передана покупателю по передаточному акту, то и возвращать ее нужно тоже по акту. Акт следует приложить к соглашению о расторжении договора.

Если право собственности на покупателя уже зарегистрировано, то сторонам проще заключить новый договор купли-продажи этой же квартиры. Процедура обратной продажи ничем не отличается от первоначальной. Указывать в новом договоре, что он аннулирует первоначальную сделку, тоже не нужно.

Сроки на осуществления такой процедуры не ограничены.

о расторжении сделки купли-продажи:

Если возник спор

Конфликтная ситуация всегда приводит в суд. Дела о расторжении и о признании сделки недействительной рассматриваются только в рамках искового производства. Перед подготовкой искового заявления определите, действует ваше соглашение или уже прекратилось, и четко сформулируйте причину, по которой вы хотите отменить сделку.

По требованию одной из сторон

Расторгнуть договор получится, если:

другая сторона существенным образом нарушает условия сделки, например:

• продавец не снимает с учета зарегистрированных лиц;
• квартира обременена залогом, о котором продавец умолчал;
• квартирой могут пользоваться или на нее претендуют третьи лица, о которых продавец умолчал;
• покупатель не оплачивает квартиру.

можно расторгнуть сделку в связи с существенным изменением обстоятельств. Это должны быть объективные обстоятельства, возникшие внезапно и не зависящие от сторон. Такие обстоятельства должны быть непреодолимы и нести значительный ущерб сторонам. К примеру, такой ситуацией может стать внезапное изменение закона.

Если в договоре купли-продажи не указано, что при расторжении продавцу возвращается квартира, то суд не сможет вернуть ее, даже если отменит сделку. Для возврата квартиры придется начинать новый судебный процесс по другим основаниям.

По этой причине юристы рекомендуют продавцам для защиты своих интересов включать в текст сделки примерно такое условие:

«В случае расторжения настоящего договора по любым основаниям, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».

Процедура расторжения договора через суд:

1. Сначала нужно отправить второй стороне претензию, в которой изложить причины расторжения и свои требования. Можно вручить претензию лично или отправить почтой с заказным уведомлением о вручении. Контрагент может ответить или проигнорировать письмо, в таком случае с момента отправки нужно отсчитать 30 дней, после чего можно отправляться в суд.
2. Подготовить исковое заявление, в котором указать обстоятельства дела, свои требования и основания. Важно правильно определиться с тем, о чем именно вы просите суд и почему, иначе можно проиграть дело.
3. Собрать пакет документов и оплатить пошлину. В список стандартных документов входит договор купли-продажи, акт приема-передачи, подтверждение оплаты квартиры (расписки, выписки со счетов), справка о зарегистрированных лицах, претензия с подтверждением ее отправки. При подготовке дела к разбирательству судья подскажет, какие еще доказательства нужно приобщить.
4. Исковое заявление вместе с приложениями отнести в канцелярию суда лично или отправить почтой с уведомлением. Все материалы нужно печатать в трех экземплярах – для себя, для ответчика и для суда. В суд сдаются два экземпляра, чтобы секретарь отправил заявление ответчику для ознакомления с ним и подготовки к суду.
5. После принятия заявления суд назначит первое судебное заседание – подготовительное. Затем состоится еще как минимум одно, основное, заседание, по итогам которого будет принято решение об удовлетворении требований и расторжении договора или об отказе в иске.

Общий срок рассмотрения исковых заявлений – два месяца, но чаще всего процесс идет дольше за счет всевозможных запросов, отложений и экспертиз. Решение суда можно оспорить, подав апелляционную жалобу в течение месяца после его принятия.

Срок для подачи искового заявления о расторжении сделки составляет три года с момента его подписания.

С готовым решением на руках, вступившим в законную силу, можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности за продавцом.

Признание сделки недействительной

После того, как квартира передана, люди выписаны, оплата получена, а право собственности зарегистрировано на покупателя, могут возникнуть разные ситуации, из-за которых сделку можно признать недействительной. Например:

• выяснилось, что продавец или покупатель недееспособен и не может понимать значения своих действий;
• сделка была заключена под влиянием обмана или существенного заблуждения;
• не получено согласие супруга на покупку или продажу квартиры;
• продавец или покупатель является несовершеннолетним и действует без согласия родителей;
• сделка была заключена лишь для вида или чтобы прикрыть другую сделку, например, заем;
• при разделе наследства были нарушены права наследников;
• в некоторых других случаях.

В отличие от расторжения, требовать признания сделки недействительной могут и третьи лица, которые в заключении сделки не участвовали, но права которых нарушены, например, супруг, родители несовершеннолетнего, опекун недееспособного или наследники.

Законом прямо предусмотрено последствие признания сделки недействительной – возврат всего, что получено сторонами по сделке. То есть продавец получит назад квартиру в любом случае, независимо от того, прописано ли это обстоятельство в договоре.

Процедура судебного признания сделки недействительной аналогична расторжению сделки через суд:

1. Отправить будущему ответчику договора претензию.
2. Подготовить исковое заявление.
3. Собрать пакет документов и оплатить пошлину.
4. Исковое заявление вместе с приложениями отнести в канцелярию суда.
5. После принятия заявления суд назначит подготовительное заседание. Затем состоится еще основное, по итогам которого будет принято решение.

Решение суда вступит в законную силу спустя месяц со дня его принятия. С заверенной судом копией такого решения можно обращаться в Росреестр и регистрировать квартиру на продавца.

Сроки признания сделки недействительной варьируются от одного года до трех. Например, сделка, заключенная под влиянием угроз, должна быть оспорена в течение одного года с момента прекращения таких угроз. Если договор подписал недееспособный гражданин, то признать его недействительной можно в течение трех лет с момента начала исполнения.

1. Определить, в каком случае нужно расторгать договор, а в каком – признавать сделку недействительной, достаточно сложно. Обратитесь за советом и помощью к юристу по имущественным спорам.
2. Важно правильно указать в иске, что вы требуете и почему. Отнеситесь к этому внимательно.
3. Сдавайте в суд копии документов, а подлинники предъявляйте в судебном заседании для обозрения.
4. Просчитывайте риски еще на этапе заключения сделки.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/rastorzheniue.html

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Процедура расторжения сделки купли-продажи недвижимости после регистрации не является редкостью. Такая необходимость может возникнуть по разным причинам. Покупатель и продавец могут отменить сделку по основаниям, предусмотренным законом или на условиях, указанных в договоре.

Изменение и расторжение договора купли-продажи совершается в соответствии с главой 29 ГК РФ, которая содержит основания, особенности, порядок и последствия таких действий.

Образец договора купли-продажи

Основания для расторжения сделки

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок. А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:

• продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;
• объект недвижимости фактически не передан;
• приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.

Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.

По соглашению сторон

Если стороны пришли к обоюдному согласию аннулировать договор, то обращаться в суд не нужно. Регистрация права собственности прекращается на основании соглашения.

При этом нужно иметь в виду, что расторжение сделки возможно только по договору, обязательства по которому выполнены не в полной мере.

Например, продавцом недвижимости получена не вся сумма, указанная в договоре. Либо прежние жильцы не освободили квартиру в положенный срок.

Причинами прекращения сделки могут служить разные обстоятельства: потеря денег, отмена запланированного переезда в другую местность и другие.

В одностороннем порядке

Если инициатором выступает одна из сторон, отменить договор, как правило, можно только по решению суда. Но для этого должны быть веские основания:

1. Серьезные нарушения договорных обязательств, которые приводят к значительному ущербу для другой стороны.
2. Существенные изменения обстоятельств. Ситуация изменилась так, что если бы ее можно было предвидеть, сделка не заключалась.
3. Иные случаи, предусмотренные условиями договора или законом.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ имеется возможность воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если такое условие содержится в нем. В данном случае направляется уведомление об отмене сделки, которая прекращается с момента получения такого уведомления.

Порядок расторжения сделки

Порядок прекращения договора зависит от ситуации, как говорилось выше, это происходит:

По обоюдному соглашению. Как правило, проблем не возникает. Достаточно:

1. Составить соглашение о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи. В нем указываются:

• все условия аннулирования договора;
• прописывается, что получает каждая из сторон.

При этом нужно учитывать, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение совершается в той же форме, что и подписанный ранее документ. Если договор удостоверялся нотариусом, то и соглашение должно быть заверено нотариально.

1. Подается заявление в Росреестр для регистрации данного соглашения.

В одностороннем порядке. Если инициатором расторжения договора является одна из сторон, то предпринимаются следующие действия:

1. Истцом направляется заказным письмом либо вручается под личную подпись ответчику требование о расторжении сделки. Это обязательное условие (статья 452 ГК РФ). Если получен положительный ответ, то заключается соглашение. Если вторая сторона не согласна, либо ответ не получен в положенный срок, то обращаются в районный суд.
2. Собираются документы, которые подтверждают основания для прекращения сделки.
3. Составляется исковое заявление.
4. После получения решения суда подается заявление в Росреестр о прекращении ранее зарегистрированного права.

Однако необходимо иметь в виду, что ответчик может не согласиться с решением суда и подать апелляцию. К тому же могут возникнуть проблемы, если покупатели откажутся покидать квартиру.

Признание договора недействительным

Расторжение сделки и признание ее недействительной – разные процедуры. Отличие в том, что основанием для признания договора недействительным является неправомерность сделки. То есть, нарушены требования законодательства или права и интересы сторон (либо других заинтересованных лиц). А при расторжении договора основаниями служат возникшие обстоятельства.

Признать договор недействительным можно на основании следующих причин:

• договор составлен с нарушениями действующего законодательства;
• сделка была проведена путем обмана, в результате мошеннических действий;
• доказана притворность сделки;
• при подписании договора участвовало недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо;
• были нарушены права несовершеннолетнего.

Не всегда возможно самостоятельно определить, какой вариант (расторжение или признание сделки недействительной) подходит в конкретной ситуации. Чтобы получить положительное решение суда, должны быть:

• правильно определены основания;
• собраны доказательства;
• составлено обоснованное исковое заявление;
• не нарушен срок исковой давности 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Суд может вынести разные решения:

• отменить ранее проведенную сделку;
• отказать в удовлетворении иска;
• вернуть имущество или финансовые средства.

В исковом заявлении необходимо подробно указывать требования о прекращении действия договора и возврате имущества или денежных выплат. Ведь суд удовлетворяет только заявленные требования. К тому же истец может выдвинуть требования о взыскании понесенных убытков, возмещении морального вреда, ходатайствовать о наложении ограничений.

Поэтому для составления искового заявления лучше воспользоваться помощью опытного юриста.

Образец требования (претензии) о расторжении договора купли-продажи квартиры

Скачать образец требования (претензии) о расторжении договора купли-продажи квартиры. doc

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Соглашение не имеет определенной формы, составляется в свободном виде. Количество экземпляров соглашения соответствует числу сторон. Основными сведениями, которые должны присутствовать в документе являются:

1. Реквизиты соглашения. Указывается наименование документа, дата и место подписания этого соглашения, а также реквизиты аннулируемого договора купли-продажи.
2. Вводная часть (преамбула). Включает данные сторон и, при необходимости, документы, на основании которых действуют представители.
3. Основная часть. Содержит информацию об условиях прекращения ранее заключенного договора, о прекращении обязательств по нему, а также отсутствию претензий друг к другу.
4. Паспортные данные с подписями участников сделки.

Соглашение о расторжении – неотъемлемая часть подписанного договора купли-продажи квартиры, поэтому составляется в виде его дополнения и в той же форме.

Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры. doc

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

Исковое заявление составляется согласно ст. 131 ГПК РФ.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры. docx

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, основания и порядок расторжения | Юридические Советы

Последнее обновление: 30.01.2020

Приобрести жилье, сделать в нем ремонт, переехать и получить повестку на судебное заседание по иску о расторжении сделки – не самая приятная ситуация. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? По обоюдному согласию — да, если этого хочет только одна сторона, то это возможно только через суд.

При подписании договора нужно тщательно взвесить все за и против, так как истребовать что-либо, что было исполнено до момента расторжения практически невозможно. Понятие расторжения договора регламентируется Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Расторжение договора случается при следующих обстоятесльвтах:

• отказ от договора какой-либо стороны сделки;
• обоюдное соглашение о прекращении сделки;
• признание сделки недействительной;
• установление факта незаключенности договора.

Обычно расторжение подразумевает оставление всё как есть к моменту прекращения отношений (например, при оказании услуг, часть оказанной услуги остается к пользе заказчика, а часть уплаченных денег у исполнителя, с момента расторжения стороны не обязаны дальше указывать услугу и платить оставшуюся сумму).

При реализации жилья так не делается. При расторжение всё возвращается каждой стороне (недвижимость продавцу, деньги покупателю).

Согласно ст. 450.1 ГК РФ одностороннее расторжение сделки возможно только как в случае возникновения обстоятельств, установленных законом, так и если это прямо предусмотрено текстом самого договора (к примеру, покупатель и продавец четко указали пункт по которому если будет просрочка оплаты (даже частичной оплаты в любой сумме) более 3 дней, то продавец имеет право отказаться от договора).

Но эта ситуация возможна, когда договор еще не прошел госрегистрацию (то есть был заключен, но не был сдан в регистрационное управление).

  Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы и т.п.).

Если же переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно по решению суда, так как Росреестр не обратит (аннулирует) регистрацию лишь по заявлению одной стороны.  Потребуется судебный акт, где Росреестру суд накажет отменить регистрацию.

Двустороннее расторжение

Участники сделки могут отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно и в общих интересах. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр и т.п. Судебного вмешательства здесь не требуется.

Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец расторжения договора купли-продажи квартиры по обоюдному согласию.

Недействительность сделки

Если у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, также отсутствует желание второй стороны на добровольное расторжение, но имеются нарушения закона, то ущемленный в правах участник сделки может оспорить сделку в суде.

С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество:

• введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
• совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
• умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
• совершения сделки под давлением, угрозой;
• притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов);
• и прочие обстоятельства.

Незаключенность сделки

Иногда сделка может быть вроде как бы заключенной, но признать её совершенной до конца нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:

• в договоре не описан объект недвижимости;
• не указана точная цена жилья;
• сам договор не сдан на регистрацию.

На таком этапе или продавец или покупатель может понять, что договор ему не интересен и у него нет дальнейшего желания все доводить до конца.

В подобном положении можно все оставить как есть и договор можно будет считать расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).

Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию

Соглашение
о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2020 года

04 мая 2020 года Белгородская область, город Белгород

Источник: http://juresovet.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-do-i-posle-registracii-obrazec-soglasheniya-iskovogo-zayavleniya/

Претензия по договору купли-продажи квартиры. Образец заполнения и бланк 2020 года

Претензия по договору купли-продажи квартиры направляется контрагенту в случае несоблюдения им каких-либо условий, предусмотренных либо договором, либо законом, даже притом, что в самом договоре условия, предусмотренные законом, не были обговорены.

Файлы в .DOC:Бланк претензии по договору купли-продажиОбразец претензии по договору купли-продажи

Необходима ли претензия

Законодательно определен целый ряд договорных правоотношений, по которым досудебный порядок рассмотрения спора является обязательным. Договор купли-продажи в этот список не входит.

Однако если контрагент требует расторжения договора купли-продажи квартиры, или внесения в договор существенных изменений, то претензия переходит в разряд обязательных документов, без которых последующее обращение в суд будет невозможно.

Из всего вышесказанного следует, что контрагенты по договору купли-продажи могут как направлять претензии друг другу, так и отказаться от досудебного порядка, обратившись сразу в суд, но только в случаях, когда если претензия не затрагивает вопросы расторжения договора или внесения изменений в существующий договор.

В любом случае написание претензии будет обязательным, если договор купли-продажи квартиры был заключен между юридическими лицами. В данном случае требуется небольшое пояснение.

Все споры между юридическими лицами рассматриваются в арбитражном суде, а значит, регламентируются Арбитражным Процессуальным кодексом РФ. Статья 4 АПК РФ директивно указывает на необходимость досудебной процедуры рассмотрения споров по договорным правоотношениям между юридическими лицами.

Цель претензии

Любая претензия, вне зависимости от того, по какому виду договорных правоотношений она направляется, имеет общий для претензий набор функций, а именно:

• функцию донесения до контрагента недовольства по поводу недобросовестного исполнения договорных обязательств;
• функцию фиксации факта недовольства;
• функцию фиксации конкретного договорного нарушения;
• досудебную функцию. Это означает, что претензия предваряет собой обращение в суд в случае, если требования претензии не будут удовлетворены.

Основания претензии

Любой договор купли-продажи подразумевает передачу права собственности на определенный вид имущества от продавца покупателю. При этом договор всегда включает в себя обязательства продавца и покупателя по отношению друг к другу. Как правило, в число обязательств продавца квартиры входит:

• продать принадлежащую ему квартиру за определенную контрагентами цену;
• продать квартиру, находящуюся по определенному адресу;
• продать квартиру, соответствующую ряду обязательных характеристик. В число характеристик входят метраж, этажность, планировка и состояние.

Несоблюдение хотя бы одного из вышеперечисленных условий является основанием для написания претензии.

Большинство споров по купле-продаже квартиры появляются в связи с недовольством покупателя качеством квартиры. Например:

• если договор заключается с условием, что в квартире сделан евроремонт, а на деле сделан легкий косметический;
• если договор определяет отсутствие в квартире плесени, а на деле продавец непосредственно перед продажей оклеил свежую плесень обоями.

В равной степени, основаниями претензии могут быть несоответствие стеклопакетов заявленному в договоре качеству или наличие в квартире ламината под дуб вместо обещанного дубового паркета.

Особые случаи

Менее распространенными являются случаи, которые, в некоторой степени, можно трактовать, как обман покупателя. Например:

1. продавцом была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности;
2. продавцом была продана доля в квартире с поддельным согласием сособственников на отчуждение;
3. продавцом была продана квартира со скрытыми долгами;
4. продавцом была продана квартира без согласия органов опеки и попечительства.

Обычно подобные обстоятельства покупатель узнает после обращения заинтересованных лиц в суд с иском о признании договора недействительным. В этом случае возможно написание продавцу претензии с требованием расторжения договора купли-продажи и возврата денег, уплаченных за квартиру.

Мы говорим «возможно», потому что в данном случае покупателю лучше просто подождать решения суда. Если суд признает договор купли-продажи недействительным, то можно будет писать претензию о возврате денег либо сразу обратиться в суд с соответствующим иском.

Если же суд откажет в признании договора купли-продажи недействительным, то все останется на своих местах – у покупателя будет квартира, а у продавца – деньги за нее.

Недовольство продавца

Мы уже разъяснили, что написание претензии – это обоюдное право контрагентов. А это значит, что продавец также имеет право проявить недовольство, хотя оснований для этого у него будет намного меньше, чем у покупателя.

Обычно все претензии продавцов по договорам купли-продажи квартир сводятся к недовольству оплатой при условии, что договором была установлена оплату в рассрочку, частями или в лизинг.

В подобных случаях претензия, будучи обусловлена договором купли-продажи может относиться либо исключительно к вопросу выплаты задолженности по оплате, либо к вопросу расторжения договора купли-продажи в связи с неисполнением условий договора.

Составление претензии

Хотя способ оформления и содержание претензии не регламентируются законом, все же составление претензии косвенно регулируется отношением спора к сфере регулирования ГПК и АПК.

Так, к претензиям, которыми обмениваются юридические лица, предъявляются более высокие требования по сравнению с теми, которыми обмениваются между собой граждане.

Дело в том, что арбитражные суды очень придирчивы к качеству документов, предоставляемых совместно с исковым заявлением. А поскольку досудебный порядок рассмотрения спора обязателен для юридических лиц, то представленные ими копии претензий тщательно изучаются арбитражем на предмет:

• обоснованности претензии;
• подтверждения факта ее вручения контрагенту.

Что касается претензий между физическими лицами, то следует отметить, что суды общей юрисдикции толерантны к способу их оформления, особенно, если претензия не касается вопросов, по которым досудебный порядок является обязательным.

Обычно рекомендуют составлять претензию, руководствуясь правилами составления исковых заявлений. Со всей ответственностью заявляем, что для физических лиц в этом нет никакой необходимости.

Что касается юридических лиц, то для них рекомендация руководствоваться формой искового заявлений при составлении претензии является актуальной если не в силу закона, то в силу требований и придирчивости арбитража.

1. наименование (ФИО) автора претензии;
2. наименование (ФИО) адресата претензии;
3. наименование самой претензии, например, «О расторжении договора купли продажи»;
4. сведения о договоре купли-продажи и о купленной квартире с указанием ее характеристик;
5. сведения о договорных нарушениях, например, о некачественном ремонте или о некачественных стеклопакетах;
6. выдержки из текста договора, касающиеся именно предмета претензии. Например «в пункте 2 Договора указано, что продавец продает, а покупатель покупает квартиру с евроремонтом»;
7. реальные обстоятельства, вызвавшие недовольство. Например, «Приглашенный эксперт дал заключение о том, что вся квартира заражена черной плесенью в течение долгого времени»;
8. требования претензии, например «Требую во исполнение договорных обязательств либо произвести в квартире евроремонт либо вернуть из оплаты деньги равные стоимости евроремонта в сумме 200 000 рублей»;
9. перечень прилагаемых документов. Это могут быть заключение эксперта, заключение санэпидстанции, справка ЖЭКа, фотографии и т.д.;
10. подпись автора претензии.

Ждать ли ответ

Не существует ни одного нормативного акта, который обязывал бы контрагента ответить на претензию. То есть, по сути, ответ не настолько уж и важен.

Если контрагент согласится с условиями претензии, то не имеет значения, как он это сделает – устно или письменно.

Если же контрагент проигнорирует претензию, то отсутствие ответа не будет иметь никакого значения при обращении в суд. По спорам, для которых установлен обязательный досудебный порядок, главное – это сам факт направления претензии.

Что касается претензий, направляемых по личному желанию, то для суда, по большому счету, не имеет значения ни ответ, ни факт направления, ни сам факт написания претензии.

Поэтому, если ответ не был получен в течение 30 дней, то молчание может быть приравнено к отказу в удовлетворении претензии.

Как быть с предварительным договором

Значение предварительных договоров, особенно по вопросам купли-продажи квартир, сильно преувеличено. Дело в том, что ни один закон не может воспрепятствовать праву контрагента передумать покупать или продавать квартиру.

Более подробно с вопросами, касающимися предварительных договоров, вы можете ознакомиться в нашем отдельном материале.

Однако, в случае неисполнения одним из контрагентов условий предварительного договора, вторая сторона вправе рассчитывать на некоторую компенсацию материальных издержек. Помимо этого, если предварительный договор был совмещен с условием задатка или аванса, то они подлежат возврату на общих основаниях.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/pretenziya-po-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry