+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Восстановительная стоимость формула расчета

Содержание

Что такое восстановительная стоимость недвижимости

Восстановительная стоимость формула расчета

изображение с сайта informer-ast.ru

С оценкой недвижимости приходится сталкиваться не только работникам бухгалтерии крупных предприятий, которым надо учитывать на балансе то или иное сооружение. Даже простым обывателям зачастую следует знать о реальной цене покупаемой жилплощади: покупателям – чтобы не купить втридорога, продавцам – чтобы не продешевить.

Оценка имущества – очень сложный процесс, который осуществляют эксперты в данной деле, имеющие соответствующие разрешения и лицензии.

В своей работе они используют различные методы, в зависимости от объекта и конкретной ситуации.

В данной статье познакомимся с таким важным этапом в оценке, как определение восстановительной стоимости недвижимости, узнаем, что значит это понятие и какие существуют методики по ее расчету.

Пара слов об оценке

Всего существует три способа оценки недвижимости:

  • Рыночный или сравнительный метод подразумевает сравнение имеющейся постройки с аналогичной, цена на которую известна.
  • Доходный – самый популярный метод. Учитывает не только цена самого сооружения, но и возможную прибыль и риски.
  • Затратный метод предполагает оценку недвижимости на основе учета затрат, необходимых на возведение такого же здания на текущую дату. При этом также учитывается износ улучшений со временем при использовании помещения, а также под воздействием разных факторов.

Остановимся поподробнее на последнем способе.

Если затраты на строительство и учет износа определены верно, то результаты данного подхода весьма точные.
Сам же метод включает определенные этапы:

  • Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости.
  • Учет предпринимательской прибыли.
  • Выявление и оценка видов износа.
  • Выявление рыночной цены земельного участка.
  • Окончательный прайс с корректировкой восстановительной стоимости на величину износа и прибавлением цены участка.

изображение с сайта okbuh.ru

Применяется затратный метод в следующих случаях:

  • обоснование нового строительства;
  • оценка недавно построенного здания;
  • определение способа наиболее рационального использования земли;
  • оценка недостроя;
  • оценка объектов для целей страхования или налогообложения;
  • при нехватке сведений для применения других способов.

Что такое восстановительная стоимость

Восстановительная стоимость объекта недвижимости – это стоимость здания, рассчитанная в текущих ценах без учета затрат, как будто оцениваемый объект был только построен к дате оценки. Она может быть рассчитана на основании стоимости воспроизводства или замещения.

Воспроизводство учитывает затраты на строительства точно такого же сооружения, изготовленного из таких же материалов, по таким же нормам, как оцениваемое, но в ценах на текущую дату. Этот вариант определения восстановительной стоимости предпочтительней, потому что позволяет точнее определить сумму затрат.

Замещение подразумевает учет расходов на постройку схожего по размерам и функциональной направленности здания, но из современных материалов и по сегодняшним технологиям. Это менее точный метод, так как сравниваемые объекты могут значительно отличаться по своим характеристикам, а определение соответствия анализируемого помещения с аналогичным ему носит весьма субъективный характер.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости – это восстановительная стоимость основных фондов, которая включает в себя в том числе все затраты, необходимые для ввода недвижимости в эксплуатацию. Она отражается в бухгалтерском балансе и включает в себя прямые и косвенные затраты, а также прибыль предпринимателя.

Прямые затраты непосредственно связаны с процессом постройки. Они включают в себя:

  • цену за материалы и оборудование;
  • заработную плата рабочих;
  • содержание временных сооружений на территории стройки;
  • транспортные и складские расходы;
  • оплату коммунальных платежей и содержание инженерных сетей;
  • прямые и накладные расходы подрядчика.

Косвенные расходы не имеют прямого отношения к строительству. Обычно, они включают в себя:

  • оплату проектных работ;
  • содержание административного персонала, а также бухгалтерские и юридические услуги;
  • земельные работы;
  • затраты на страхование, рекламу, маркетинг и пр.

изображение с сайта redate.ru

Под прибылью застройщика понимают то вознаграждение, которое он рассчитывает получить за инвестирование в стройку и связанные с этим риски.

Методы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости

Всего существует четыре способа для расчета восстановительной стоимости объектов недвижимости.

Это следующие методы:

  • ресурсный;
  • индексный;
  • сравнительной единицы;
  • модульный.

Рассмотрим подробно каждый из них.

Ресурсный метод

Основан на оценке определении фактических объемов конструктивных элементов, расхода материалов, оплаты труда рабочих и прочих лимитированных затрат.

При этом цена материалов и работ берется в текущих ценах, что дает в конечном итоге прайс, максимально приближенный к рыночным расценкам. Однако данный метод очень трудоемкий и требует привлечения профессионалов с большим опытом.

Даже с условием применения сметных программ, определения всех затрат на СМР займет много времени и сил.

Кроме того, так как используются нынешние показатели расценок, то материалы и оборудования, находящиеся в эксплуатации уже более 5 лет, скорее всего, будут заменены в расчете на аналогичные, а значит используется стоимость замещения.

Также особого внимания в данном подходе требует определение уровня износа, так как современные нормативы по срокам службы могут быть некорректными по отношению к старым конструкциям.

В вариациях ресурсного метода есть упрощенные модели, когда применяется ресурсно-индексный, когда цены берутся в базовых значениях на какой-то год и умножаются на соответствующий индекс, или упрощенный способ вычисления, при котором зарплату рабочих и эксплуатацию машин находят как определенный процент от стоимости строительных материалов.

Индексный метод

Здесь предполагается использовать имеющуюся сметную документацию в базисном уровне цен. Для приведения в соответствие с текущими ценами, базисные умножаются на нужный индекс, рекомендованный территориальными центрами по ценообразованию в строительстве.

Используемые коэффициенты могут быть интегральными, т.е. применяться ко всей смете, или дифференцированными, значит быть отдельными по разным пунктам.

Практика показывает, что разница в расчетах при использовании интегральных или дифференцированных индексов составляет от 10 до 15%.

изображение с сайта uralkvartira.ru

Метод сравнительной единицы

Данный способ опирается на данные в нынешних ценах об определенном физическом параметре, например, площади в м2 или объема помещения в м3. При этом количество единиц умножается на стоимость одной единицы на текущую дату.

Стоимость единицы типового помещения можно узнать из статистических данных, публикуемых в специальных информационных сборниках, например бюллетеней центров ценообразования в регионе.

Также можно использовать базисные цены и умножать их на соответствующий индекс.

Надо иметь в виду, что при использовании этой методики одним из важных условий является тщательный подбор аналогичного строения, по которому будет производиться оценка. Иногда применяются дополнительные параметры для расчета, и тогда можно использовать следующую формулу:

Сстр = Сепс х Sо х К1 х К2 х К3 х К4 х К5,

Где Сстр – стоимость строительства;

Сепс – стоимость одной единицы типичного объекта на базовое число;

К1 – коэффициент, отражающий отличия по физическим параметрам между фактическим объектом и типовым;

К2 – индекс, учитывающий место расположения недвижимости;

К3 – изменение в расценках за СМР от базовой даты до текущего числа;

К4 – прибыль застройщика;

К5 – НДС.

Этот метод удобен в случае, когда оценке подлежит только часть здания, и рассчитать ее пропорционально от общей стоимости нет возможностей из-за разницы в планировке, отделке и других качественных характеристик. Это не слишком трудоемкий процесс, однако и точность его не велика – порядка 15-20%.

Модульный метод

По-другому это метод разбивки на компоненты. Здесь все здание делится на разные крупные блоки, например отдельно учитываются земельные работы, монтаж, фундамент, стены, перекрытие, кровля, отделочные работы и прочие.

В процентном отношении определяется доля каждого модуля в общем объеме восстановительной стоимости объекта недвижимости. Эти данные есть в техническом паспорте помещения или из сборника укрупненных сметных нормативов.

Расценки также берутся из нормативных источников, при необходимости составляются локальные сметы.

Соответственно, стоимость всего здания будет равна сумме цены всех компонентов. Это можно записать формулой:

где Сстр – стоимость строительства здания целиком;

Vj – объем работ по j-му компоненту;

Cj – цена каждого модуля;

m – количество выделенных блоков помещения;

Кзн – коэффициент, отражающий существующие отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным зданием (для идентичного объекта Кзн-1);

Метод применим при приближенной оценки или в случае недостатка информации. Тогда зная стоимость одного блока и ту процентную часть, которую он составляет от всего объема, можно приблизительно узнать стоимость всего объекта.

Особенности оценки методом восстановительной стоимости зданий, бывших в эксплуатации

Для недвижимости, которая уже не один год эксплуатируется, часто требуется определить не восстановительную, а окончательную стоимость, т.е. уменьшенную на величину износа.

Износ помещения не зависит напрямую от его возраста. Помимо даты постройки учитываются другие факторы, которые влияют на состояние здания, например, климатические условия, степень вибрации, характер эксплуатации и другие.

изображение с сайта kadastrmapp.ru

Кроме того, износ может быть физическим, когда со временем ухудшается состояние материалов и оборудования, и моральным – когда из-за дефектов или особенностей конструкции здание перестает отвечать современным требованиям.

Пара слов в заключении

Мы рассмотрели расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости разными методами. Это только один из показателей при оценки зданий. Для комплексного анализа состояния помещения нужно обратиться к профессионалам – оценщикам и сметчикам с большим стажем работы. Только она грамотно сделают заключение об окончательной стоимости недвижимости.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: https://datarealty.ru/articles/prodazha-zhilya/chto-takoe-vosstanovitelnaya-stoimost-nedvizhimosti.html

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом (2)

Восстановительная стоимость формула расчета

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Затратныйподход предполагает оценку имущественногокомплекса, состоящего из земельногоучастка и созданных на нем улучшений,на основе расчета затрат, необходимыхпри его воссоздании на конкретную дату(дату оценки).

При этом необходимоучитывать износ (обесценение) оцениваемыхулучшений со временем эксплуатации подвоздействием различных факторов.

Расчетстоимости земельного участка долженпроизводиться с учетом принципа”наилучшего и наиболее эффективногоиспользования”.

Воснову затратного подхода положенпринцип “замещения”, согласнокоторому благоразумный покупатель нестанет платить за объект дороже посравнению с затратами на приобретениесоответствующего участка под застройкуи возведение аналогичного по своемуназначению, качеству и полезностиобъекта недвижимости в приемлемыйпериод времени.

Рассматриваемыйподход в оценке недвижимости обычноприводит к объективным результатам приусловии достаточно точной оценки затратна строительство идентичного (аналогичного)объекта с последующим учетом износаоцениваемого объекта.

Технологияприменения затратного подхода включаетв себя следующие этапы:1. Оценкавосстановительной стоимости оцениваемогоздания.2. Оценка величины предпринимательскойприбыли (прибыли инвестора).3. Расчетвыявленных видов износа.

4. Оценкарыночной стоимости земельного участка.

5.Расчет итоговой стоимости объектаоценки путем корректировки восстановительнойстоимости на износ с последующимувеличением полученной величины настоимость земельного участка.

Необходимопомнить также и о том, что во многихслучаях затратный подход в оценкенедвижимости не показывает рыночнуюстоимость, поскольку существуютпонятийные различия в терминах “затраты”и “стоимость”.

Понесенные инвесторомзатраты не всегда создадут рыночнуюстоимость из-за разницы в издержках навоссоздание сопоставимых объектов инапротив – создаваемая стоимость невсегда бывает адекватной понесеннымзатратам.

Прежде всего, это касаетсяобъектов недвижимости, целью владениякоторой является получение дохода.

Выводо величине рыночной стоимости оцениваемогообъекта делается оценщиком послетщательного сравнительного анализарезультатов по каждому из использованныхподходов, учитывая специфику иприоритетность того метода или методов,которые расценены оценщиком как наиболеелогичные и приемлемые в каждом конкретномслучае.

Исходяиз вышесказанного, можно определитьследующие ситуации,где для применения затратного подходаимеются предпочтительные, а порой иединственные основания:

Оценкановых или недавно построенных объектов.В данном случае стоимость строительстватаких объектов (с учетом прибылиинвестора), как правило, более близка крыночной стоимости.

Анализнаилучшего и наиболее эффективногоиспользования земельного участка.

Наилучшее и наиболее аффективноеиспользование – это такое использованиене занятого земельного участка илиземельного участка с улучшениями,которое является физически возможным,юридически допустимым, осуществимым сфинансовой точки зрения и обеспечиваетполучение максимально возможногодохода.

Производимые экспертом расчетыпо возможно более эффективномуиспользованию (относительно текущего)во многих случаях позволяют повыситьинвестиционную привлекательностьоцениваемого имущественного комплексав глазах потенциального инвестора.

Технико-экономическоеобоснованиенового строительства. Технико-экономическийанализ нового строительства позволяетсделать вывод об экономическойцелесообразности вложения инвестицийна основе прогнозируемого уровня доходаот будущей эксплуатации конкретногообъекта.

Оценкаобъектов незавершенного строительства.Оценка объектов незавершенногостроительства носит специфическийхарактер и производится в основномзатратным подходом Метод сравнительногоанализа продаж не применим но причинеотсутствия необходимой информации поаналогичным объектам. Доходный подходможет быть применен с целью, указаннойв предыдущей ситуации.

Оценкав целях выделения объектов налогообложения(здание, земельный участок). Затратныйподход позволяет выделить объектыналогообложения, поскольку предполагаетотдельную оценку земельного участка инаходящихся на нем улучшений.

Оценкав целях страхования. Затратный подходпозволяет разделить в стоимостномвыражении страхуемые объекты (здания,улучшения) и не страхуемые (земля).

Переоценкаосновных фондов предприятий.

Недостатокинформации для применения другихподходов к оценке. Недостаток информациидля применения других подходов к оценкенедвижимости ощущается при неразвитыхили слабоактивных сегментах рынканедвижимости, что характерно на данныймомент для большинства регионов России.

ОЦЕНКАВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ

Восстановительнаястоимость (ВС) – рассчитываемая в текущихценах стоимость строительства оцениваемогообъекта недвижимости как нового, безучета износа и соотнесенная к датеоценки.

Восстановительная стоимостьможет рассчитываться на базе стоимостивоспроизводства или стоимости замещения.

При этом перед оценщиком стоит проблемаобоснованного выбора расчета указанныхстоимостей и, как следствие, соответствующихметодик их определения.

Подстоимостью воспроизводства подразумеваютзатраты на строительство в текущихценах на действительную дату оценкиточной копии оцениваемого здания,используя такие же строительныематериалы, стандарты и проект.

Стоимостьзамещения – определяется затратами настроительство в текущих ценах надействительную дату оценки объектаодинаковой полезности с использованиемсовременных материалов, стандартов,проектов и архитектурных решений.

Каквидно из приведенных определений, болеепредпочтительным является расчетстоимости “воспроизводства”,поскольку в противном случае рассчитываютсязатраты на строительство здания,отличающегося от оцениваемого по многимхарактеристикам. При этом оценка разницыв полезности сравниваемых зданий носитвесьма субъективный характер.

Сдругой стороны, выбор расчета стоимости”замещения” может быть такжеобоснованным по причине имеющегося уоцениваемого здания признаков преждевсего функционального износа, что неможет не снижать коммерческуюпривлекательность для потенциальногопокупателя. В общем случае выбор междустоимостью “воспроизводства” истоимостью “замещения” зависит отмногих факторов: цели оценки, количестваи качества собранной информации обобъекте оценки, его физическиххарактеристик и т.д.

Полнаявосстановительная стоимость (ПВС) -восстановительная стоимость основныхфондов с учетом сопутствующих затрат,необходимых для начала эксплуатацииактивов и отражаемая в балансовойстоимости (большей частью актуальнадля активной части основных фондов).

Согласно теории оценочных стоимостейПВС относится к блоку оценочных стоимостей”в пользовании”.
В основе определениявосстановительной стоимости лежитрасчет затрат, связанных со строительствомобъекта и сдачей его заказчику.

Взависимости от порядка учета этих затратв себестоимости строительства принятовыделять прямые и косвенные затраты.

Прямыезатратыэто затраты, непосредственно связанныесо строительством, и в общем случаевключают в себя:- стоимость строительныхматериалов, изделий и оборудования;-заработную плату рабочих;- стоимостьсопутствующих строительству сооруженийи инженерных сетей;- стоимостькоммунальных услуг;

– стоимость доставкии хранения материалов и пр.

Косвенныезатраты– это расходы, сопутствующие, но неотносящиеся непосредственно кстроительству. Косвенные затраты обычновключают в себя:- стоимость инвестицийв землю;- гонорары проектно-сметныморганизациям;

– маркетинговые, страховыеи рекламные расходы и другие затраты.

Ккосвенным расходам относят и накладныерасходы.
Накладные расходы – денежныесредства, необходимые для созданияобщих условий строительного производства,его организации и обслуживания.

Прибыльзастройщика (инвестора) – представляетсобой предпринимательский доход,отражающий вознаграждение инвесторуза риск, связанный с реализациейстроительного проекта.

МЕТОДЫОПРЕДЕЛЕНИЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ

Взависимости от цели оценки и, какследствие, закладываемой точностирасчетных процедур, существует несколькоспособов определения восстановительнойстоимости:- Метод сравнительнойединицы.- Метод разбивки по компонентам.-Метод количественного обследования.

-Метод сравнительной единицы.

Данныйметод предполагает расчет стоимостистроительства сравнительной единицы(1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичногоздания.

Стоимость сравнительной единицыаналога должна быть скорректированана имеющиеся различия в сравниваемыхобъектах (планировка, оборудование,права собственности и т.д.).

Для расчетаполной стоимости оцениваемого объектаскорректированная стоимость единицысравнения умножается на количествоединиц сравнения (площадь, объем). Дляопределения величины затрат обычноприменяются различные справочные инормативные материалы (УПСС, УПВС ит.д.).

Вкачестве примера рассмотрим расчетстоимости объекта недвижимости, когдав качестве сравнительной единицы выбранастоимость квадратного метра типичногосооружения. Расчет может быть произведенпо следующей формуле:

Со= С1 кв. м *So *Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

гдеСо – стоимость оцениваемого объекта;Скв.м- стоимость 1 кв.

м типичного сооруженияна базовую дату;So – площадь оцениваемогообъекта (количество единиц сравнения);Кп- коэффициент, учитывающий несоответствиеданных по площади объекта, полученныхв БТИ (Бюро технической инвентаризации),строительной площади (Кп ” (1,1 – 1,2);Кн- коэффициент, учитывающий имеющеесяотличия между оцениваемым объектом ивыбранным типичным сооружением (дляидентичного объекта Кн-1);Км – коэффициент,учитывающий местоположение объекта;Кв- коэффициент времени, учитывающийизменение стоимости строительно-монтажныхработ (СМР) в период между базовой датойи датой на момент оценки;Пз – коэффициент,учитывающий прибыль застройщика(%);

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС(%).

Важнымэтапом при использовании этого методаявляется выбор типичного объекта(аналога).

При отборе аналога необходимоучитывать единое функциональноеназначение, близость физическиххарактеристик (класс конструктивныхсистем), сопоставимый хронологическийвозраст сравниваемых объектов и другиехарактеристики.

Поскольку в большинствеслучаев базой для сравнения являетсястоимость сравнительной единицы неидентичного объекта, а близкого аналога,то рассчитанная по методу сравнительнойединицы стоимость объекта будет считатьсястоимостью замещения.

Информационнойбазой для приведенной методики расчетаможет являться ежеквартальное изданиеКО-ИНВЕСТ “Индексы цен в строительстве”,представляющее собой межрегиональныйинформационно-аналитический бюллетень,из которого можно получить информациюо динамике текущих и прогнозных цен наздания, сооружения, строительно-монтажныеработы, материалы, конструкции,технологическое оборудование по всемрегионам России.
Метод разбивки покомпонентам. Отличие данного метода отпредыдущего заключается в том, чтостоимость всего здания рассчитываетсякак сумма стоимостей его отдельныхстроительных компонентов фундаментов,стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждогокомпонента получают исходя из суммыпрямых и косвенных затрат, необходимыхдля устройства единицы объема. Стоимостьвсего здания рассчитывают по формуле:

Сзз=

гдеСзд – стоимость строительства здания вцелом;Vj – объем j-ro компонента;Cj -стоимость единицы объема;n – количествовыделенных компонентов здания;Кн -коэффициент, учитывающий имеющиесяотличия между оцениваемым объектом ивыбранным типичным сооружением (дляидентичного объекта Кн-1);

Ки – коэффициент,учитывающий совокупный износ.

Могутприменяться несколько вариантовиспользования метода разбивки покомпонентам:- метод субподряда;-разбивка по профилю работ;

– выделениязатрат.

Методсубподряда основан на том, чтостроитель-генподрядчик нанимаетсубподрядчиков для качественного ибыстрого выполнения части строительныхработ. Затем рассчитываются суммарныезатраты по всем субподрядчикам.

Методразбивки по профилю аналогичен методусубподряда. В данном случае рассчитываютсязатраты на найм отдельных специалистов(каменщиков, штукатуров, плотников идр.) Метод выделенных затрат предполагаетиспользование разных единиц сравнениядля оценки различных компонентов зданий,после чего эти оценки суммируются.

Методколичественного обследования. Этотметод основан на детальном количественноми стоимостном расчете затрат на монтажотдельных компонентов, оборудования истроительства здания в целом. Кромерасчета прямых затрат, необходим учетнакладных расходов и иных затрат. Инымисловами, составляется полная сметавоссоздания оцениваемого объекта.

Методколичественного обследования являетсябазой для применения вышеизложенныхметодик расчета восстановительнойстоимости и показывает наиболее точныерезультаты по сравнению с ними, однакоявляется наиболее трудоемким и требующимот оценщика углубленной теоретическойподготовки и значительного практическогоопыта.

Источник: https://works.doklad.ru/view/D-60ggs-py0.html

Восстановительная стоимость формула расчета

Восстановительная стоимость формула расчета

Первоначальная стоимость основных средств, которые были выявлены при инвентаризации, рассчитывается в виде суммы, которой оценивается данное имущество. В данную стоимость включаются расходы по доставке и доведению средства до состояния пригодности для применения, за исключением акцизов и НДС.

Остаточную стоимость введенных в эксплуатацию до 2002 года основных средств определяют разницей между стоимостью восстановительной и начисленной суммой амортизации.

А расчетную остаточную стоимость основного капитала, применяемого после 2002 года, определяют в виде разницы начальной стоимости объектов и начисленной за время использования суммы амортизации.

В подобном порядке определяют остаточную стоимость активов, по которым начисляют амортизацию с помощью линейного метода.

Методы расчета восстановительной стоимости

Метод разбивки по компонентамотличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдель­ных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и кос­венных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является сто­имость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого ана­лога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объек­та является стоимостью замещения.

Примеры расчета восстановительной стоимости

Глава 1. Подготовка территории строительства (норма затрат — 1-10%). Глава 2. Основные объекты строительства. Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения. Глава 4. Объекты транспортного хозяйства и связи. Глава 5. Объекты энергетического хозяйства. Глава 6. Наружные сети и сооружения. Глава 7.

Благоустройство территории строительства и озеленение (всего инфраструктура объекта по главам 3—7 имеет ориентировочную норму затрат 3—30%). Глава 8. Временные здания и сооружения (регламентируется обычно 1—4% от суммы глав 1—7). Глава 9.

Прочие работы и затраты (обычно около 4—10% от суммы глав 1—8): — удорожание работ в зимнее время (1,5—3,5%) от суммы глав 1—8; — налог на пользование автодорогами (примерно 2,5%) от суммы глав 1—12 и др. Глава 10.

дирекции (технический надзор), авторский надзор (от суммы глав 1—9): — технический надзор (со стороны заказчика) 3—5% от суммы глав 1—9; — авторский надзор (со стороны проектировщика) 3—10% от суммы глав 1—9. Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров (глава вводится, если есть потребность в специально обученных кадрах, не нормируется и не регламентируется. Может отсутствовать, если объект типовой).

Глава 12. Проектные и изыскательские работы. В зависимости от суммы прямых затрат обычно около 1,5—11% от суммы глав 1—11.

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная базисно-индексным методом, округленно составляет 877 000 руб. 2.

Расчет восстановительной стоимости ресурсным методом Последовательность расчета восстановительной стоимости ресурсным методом: 1) по данным проектной документации, технических паспортов или натурных обмеров определяется расход основных строительных материалов, изделий и конструкций для данного здания; 2) определяется текущая стоимость строительных материалов изделий и конструкций на дату оценки по данным предприятий мелкооптовой и оптовой торговли Санкт-Петербурга; 3) вычисляются затраты на оплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин и механизмов с учетом среднестатистических данных по строительству в данном регионе. Принимается во внимание, что затраты на оплату труда для зданий, выполненных преимущественно из сборных элементов, ниже, чем для объектов из монолитного бетона или кирпича;

4) определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по данному региону:

Расчет восстановительной стоимости

Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Порядок применения сборников УПВС регламентируется Техническими частями к сборникам и разделам сборников УПВС, Общими частями по применению Сборников УПВС (1970, 1971 г.), Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании Сборников УПВС (Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.).

Отчетов об оценке, выполненных нок

Физический износ означает потерю физических возможностей объекта в процессе его эксплуатации . Физическому износу подвержены здания, сооружения, машины, оборудование и т.д.

В результате развития физического износа объект переходит в предельное состояние, с наступлением которого эксплуатация объекта либо приостанавливается для проведения ремонта, либо полностью прекращается, и объект списывается.

В ходе ремонта какую-то часть износа удается устранить, поэтому износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Под моральным износом подразумевается несоответствие имущества современным требованиям. На основе функциональных дефектов конкретного здания устанавливается размер морального износа.

Например: здание не телефонизировано, стоимость устройства телефонизации составляет 0,9% восстановительной стоимости здания, то есть отсутствие этого вида благоустройства оценивается в том же размере — 0,9%, а иногда и больше.

Популярные статьи

Износ оборудования, зданий влечет за собой перерасчет первоначальной стоимости. Различное время приобретения и ввода в эксплуатацию основных средств по-разному отражается в балансе предприятия.

В процессе использования основные фонды подлежат переоценке с целью выявления их восстановительной стоимости.

Просто следуйте этим простым пошаговым советам, и Вы будете на верном пути при решении Ваших финансовых вопросов .

Шаг — 1
Составьте список основных средств, нуждающихся в переоценке на вашем предприятии. К основным средствам относятся: здания, сооружения, производственное оборудование, машины, то есть все средства, составляющие физический капитал предприятия. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации .

Оценка недвижимости

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

:  Могут Ли Арестовать Подаренную Машину

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парные продажи). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Первоначальная стоимость отражает фактические затраты на приобретение (создание) основных средств. Первоначальная стоимость не изменяется. Исключением являются достройка, коренная реконструкция или частичная ликвидация.

Основные средства переносят свою стоимость на готовый продукт постепенно в течение длительного времени, охватывающего несколько производственно-технологических циклов. Поэтому учет основных средств и отражение их в балансе организованы таким образом, чтобы одновременно можно было показать сохранение ими первоначальной вещной формы и постепенную потерю стоимости.

Восстановительная стоимость

Напомним, что переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости коммерческая организация может не чаще одного раза в год. При этом дата, на которую производится переоценка, — это 31 декабря отчетного года (п. 15 ПБУ 6/01 ).

  • данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей;
  • сведения об уровне цен, имеющиеся у Росстата или других организаций;
  • сведения об уровне цен, опубликованные в СМИ и специальной литературе;
  • оценка бюро технической инвентаризации;
  • заключения экспертов о восстановительной стоимости ОС.

Формула для расчета стоимости с учетом неустранимого и устранимого износов

Стоимость восстанавливаемых элементов объекта зависит от устранимого износа (УИ), который опять же в силу принятых допущений равен нулю сразу же после очередного ремонта и 100% — в момент выработки межремонтного ресурса. Но, т.к. при очередном ремонте все восстанавливаемые элементы заменяются на новые и стоимость этого восстановления равна Ср, то при известном устранимом износе стоимость восстанавливаемых элементов равна Ср•(1-УИ).

Допустим, что при полной выработке межремонтного ресурса все короткоживущие элементы требуют замены, а их стоимость равна нулю. Кроме того, примем также допущение, что в процессе восстановления объекта все короткоживущие элементы заменяются на новые, а стоимость восстановления не зависит от количества выполненных до этого ремонтов и базовые элементы объекта восстановлению не подлежат.

Восстановительная стоимость основных средств формула

Также указывается (п. 1 ст.

257 Налогового кодекса), что переоценка основных средств, осуществленная по решению налогоплательщика по состоянию на 1 января 2002 года принимается в целях налогообложения в размере, не превышающем 30 процентов от восстановительной стоимости соответствующих объектов основных средств, отраженных в бухгалтерском учете налогоплательщика по состоянию на 1 января 2001 года (с учетом переоценки по состоянию на 1 января 2001 года).

Напомним, что переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости коммерческая организация может не чаще одного раза в год. При этом дата, на которую производится переоценка, — это 31 декабря отчетного года (п. 15 ПБУ 6/01 ).

Согласно имеющимся данным, ставка платы за землю, продаваемой в частную собственность в г. Талдыкоргане составляет 137-274 тенге/м 2 в зависимости от местоположения участка. Для рассматриваемого земельного участка стоимость 1 кв. метра составляет — 137 тенге/м 2 .

В соответствии с «Общей частью» к сборникам УПВС в восстановительную стоимость единицы измерителя включены все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления, а также все расходы связанные с организацией строительства.

Расчет восстановительной стоимости улучшений

Обычно при реализации подобных проектов их строительство осуществляется с привлечением заемных средств.

Ставка привлечения заемных средств определяется как сложившаяся к дате оценке величина платы за привлеченные кредиты на срок, необходимый для строительства аналогичного комплекса.

На основании информации Бюллетеня банковской статистики ставка по кредитам на срок более 1 года нефинансовым организациям в рублях составляет 10,7%(http://www.cbr.ru/publ/BBS/).

Источник: https://lawcapital.ru/nachislenie-alimentov/vosstanovitelnaya-stoimost-formula-rascheta

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.